問50　2014年1月基礎

Ａさんは，Ａさんの父から建物の敷地となっているＸ土地，Ｙ土地，Ｚ土地（借地権）をそれぞれ相続により取得した。Ｘ土地，Ｙ土地，Ｚ土地（借地権）の相続税評価額の合計額として，次のうち最も適切なものはどれか。

●Ｘ土地：Ａさんは，Ａさんの父から無償で借り受けているＸ土地に自宅を建築して，居住していた。
　Ｘ土地の自用地評価額は4,000万円，借地権割合は60％，借家権割合は30％である。

●Ｙ土地：Ａさんは，Ａさんの父から固定資産税程度の地代で借り受けているＹ土地に，マンションを建築して，第三者に賃貸していた。
　Ｙ土地の自用地評価額は5,000万円，借地権割合は60％，借家権割合は30％である。なお，建物の入居率は100％である。

●Ｚ土地（借地権）：Ａさんの父は，借地権を有するＺ土地に賃貸アパートを建築して，第三者に賃貸していた。Ａさんは，Ｚ土地の底地（借地権の目的となっている土地）を第三者である地主から買い取り，「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を所轄税務署に提出していた。Ａさんは，Ａさんの父から地代を収受していない。
　Ｚ土地の自用地評価額は4,000万円，借地権割合は60％，借家権割合は30％である。なお，建物の入居率は100％である。

1) 9,720万円

2) 9,780万円

3) １億680万円

4) １億3,100万円

個人間の土地の使用貸借に関する問題です。

まずX土地ですが、地代を取らない使用貸借で借り受けた土地に、自宅を建築し、居住しています。この場合の相続税評価額は、自用地となります。
使用貸借は地代を取らないため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロと考えられるためです（借地権の価値ゼロ）。
よって、X土地の相続税評価額＝4,000万円

次にY土地ですが、固定資産税程度の地代で土地を借りて、「自分で」建物を建築し、第三者に賃貸しています。この場合も相続税評価額は、自用地となります。
地代の支払いが固定資産税程度であれば、土地の使用貸借とみなされるため、土地の使用権は相続税評価上はゼロとされます（借地権の価値ゼロ）。

よって、Y土地の相続税評価額＝5,000万円

最後に、Z土地ですが、親の借地権がある土地の底地を、その子どもが地主から買い取った場合に、そのまま親が無償で土地を借りるとき、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を所轄税務署長に提出すると、贈与としてみなされません。
しかし、親が死亡し親の相続開始時には、借地権は親の相続財産として相続税の課税対象となります。

土地を借りて、その上に貸家を建て、第三者に賃貸しているような場合、貸家の敷地となっている借地権は、貸家建付借地権として評価します。
貸家建付借地権の評価額＝借地権価額−借地権価額×借家権割合×賃貸割合
　　　　　　　　　　　＝自用地評価額×借地権割合×（１−借家権割合×賃貸割合）

よって、Z土地の相続税評価額＝4,000万円×60％×(1−30％×100％)＝1,680万円

以上により、X・Y・Z土地の相続税評価額の合計は、
4,000万円＋5,000万円＋1,680万円＝１億680万円

従って正解は、3）１億680万円

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