問1 2019年9月実技(資産設計)

問1 問題文と解答・解説

問1 問題文

安藤さん夫妻は、マンションの購入を検討しており、FPの杉田さんに相談をした。下記<条件>に基づく購入可能な物件価格(消費税込み)の上限として、正しいものはどれか。なお、計算過程で端数が生じる場合は円未満を四捨五入し、住宅ローンの借入額および物件価格については10万円未満を切り捨てること。

<条件>
・ 用意した自己資金430万円と和樹さんの父から贈与される80万円を住宅購入に充てる。これらの資金で不足する分については、住宅ローンを利用する。
・ 住宅ローンは和樹さんが単独で借り入れるものとし、借入額については、住宅ローンの年間元利合計返済額が2018年分の和樹さんの年収(税込み)の20%以内となるようにする。
・ 住宅ローンの条件は、以下のとおりとする。
 金利  :年1.25%(全期間固定金利)
 返済期間:30年(返済回数360回)
 返済方法:元利均等返済、毎月返済のみ(ボーナス返済なし)
・ 借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,332円とする。
・ 住宅購入のための諸費用(消費税込み)は物件価格の5%とし、上記で準備した資金の中から充てるものとする。

1.3,020万円

2.3,100万円

3.3,180万円

4.3,260万円

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問1 解答・解説

不動産の購入可能上限額に関する問題です。

和樹さんの自己資金430万円と、父親からの贈与80万円との合計510万円で不足する分を住宅ローンでまかない、さらに諸費用は物件価格の5%で準備資金から捻出するということですので、
物件価格+物件価格×5%=自己資金430万円+贈与80万円+住宅ローン
となります。

次に、住宅ローンの年間元利合計返済額≦2018年分の和樹さんの税込み年収×20% ですから、
550万円×20%=110万円 が、年間の元利合計返済額の上限です。

ここで、「借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,332円」ですので、
借入額100万円当たりの年間の元利合計返済額=3,332円×12=39,984円 です。
よって、上限110万円に最も近い借入額にするには、
39,984円/100万円=110万円/借入額 となる、
110万円÷39,984円=27.51…倍の借入額とすればよいわけです。

39,984円/100万円=110万円/借入額
借入額=110万円×(100万円/39,984円)
   =27,511,004.4…→27,511,004円(円未満四捨五入)
従って、住宅ローンの借入額=2,750万円(10万円未満切捨て)となります。

よって、冒頭の式に当てはめると以下の通りです。
物件価格+物件価格×5%=自己資金430万円+贈与80万円+住宅ローン2,750万円
物件価格×(1+0.05)=510万円+2,750万円
物件価格=(510万円+2,750万円)/(1+0.05)=31,047,619.0…
→3,100万円(10万円未満切捨て)

よって正解は、2.3,100万円

問1-10                問2

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