問1　2019年9月実技（資産設計）

安藤さん夫妻は、マンションの購入を検討しており、ＦＰの杉田さんに相談をした。下記＜条件＞に基づく購入可能な物件価格（消費税込み）の上限として、正しいものはどれか。なお、計算過程で端数が生じる場合は円未満を四捨五入し、住宅ローンの借入額および物件価格については１０万円未満を切り捨てること。

＜条件＞
・ 用意した自己資金４３０万円と和樹さんの父から贈与される８０万円を住宅購入に充てる。これらの資金で不足する分については、住宅ローンを利用する。
・ 住宅ローンは和樹さんが単独で借り入れるものとし、借入額については、住宅ローンの年間元利合計返済額が２０１８年分の和樹さんの年収（税込み）の２０％以内となるようにする。
・ 住宅ローンの条件は、以下のとおりとする。
　金利　　：年１.２５％（全期間固定金利）
　返済期間：３０年（返済回数３６０回）
　返済方法：元利均等返済、毎月返済のみ（ボーナス返済なし）
・ 借入額１００万円当たりの毎月の元利合計返済額は３,３３２円とする。
・ 住宅購入のための諸費用（消費税込み）は物件価格の５％とし、上記で準備した資金の中から充てるものとする。

１．３,０２０万円

２．３,１００万円

３．３,１８０万円

４．３,２６０万円

不動産の購入可能上限額に関する問題です。

和樹さんの自己資金430万円と、父親からの贈与80万円との合計510万円で不足する分を住宅ローンでまかない、さらに諸費用は物件価格の5％で準備資金から捻出するということですので、
物件価格＋物件価格×5％＝自己資金430万円＋贈与80万円＋住宅ローン
となります。

次に、住宅ローンの年間元利合計返済額≦2018年分の和樹さんの税込み年収×20％　ですから、
550万円×20％＝110万円　が、年間の元利合計返済額の上限です。

ここで、「借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,332円」ですので、
借入額100万円当たりの年間の元利合計返済額＝3,332円×12＝39,984円　です。
よって、上限110万円に最も近い借入額にするには、
39,984円／100万円＝110万円／借入額　となる、
110万円÷39,984円＝27.51…倍の借入額とすればよいわけです。

39,984円／100万円＝110万円／借入額
借入額＝110万円×(100万円／39,984円)
　　　＝27,511,004.4…→27,511,004円（円未満四捨五入）
従って、住宅ローンの借入額＝2,750万円（10万円未満切捨て）となります。

よって、冒頭の式に当てはめると以下の通りです。
物件価格＋物件価格×5％＝自己資金430万円＋贈与80万円＋住宅ローン2,750万円
物件価格×(1+0.05)＝510万円＋2,750万円
物件価格＝(510万円＋2,750万円)／(1+0.05)＝31,047,619.0…
→3,100万円（10万円未満切捨て）

よって正解は、２．３,１００万円

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