問60 2020年9月応用
問60 問題文
「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」および「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」に関する以下の文章の空欄(1)～(8)に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。
〈特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例〉
I 「 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」（以下、「本特例」という）は、個人が事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産（買換資産）を取得して事業の用に供したときは、所定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる特例である。
譲渡資産および買換資産がいずれも土地である場合、買い換えた土地の面積が譲渡した土地の面積の（ 1 ）倍を超えるときは、原則として、その超える部分について本特例の対象とならない。また、本特例のうち、いわゆる長期所有資産の買換えの場合、譲渡した土地の所有期間が譲渡した日の属する年の１月１日において（ 2 ）年を超えていなければならず、買い換えた土地の面積が（ 3 ）㎡以上でなければならない。
なお、本特例による課税の繰延割合は、原則として80％であるが、いわゆる長期所有資産の買換えで、譲渡資産が地域再生法に規定する集中地域以外の地域内に所在し、かつ、買換資産が東京都の特別区の存する区域または集中地域内に所在するときは、（ 4 ）％または75％となる。
〈小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例〉
II Ａさんが取得した甲土地（宅地）上に賃貸アパートを建築し、貸付事業を行う場合、将来のＡさんの相続開始時、相続税の課税価格の計算上、原則として、当該宅地は（ 5 ）として評価することになり、賃貸アパートは貸家として評価することになる。また、Ａさんが甲土地の取得や賃貸アパートの建築に銀行借入金を利用した場合に、将来のＡさんの相続開始時における当該借入金の残高は、相続税の課税価格の計算上、（ 6 ）の対象となる。
さらに、甲土地は、所定の要件を満たせば、貸付事業用宅地等として「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（以下、「本特例」という）の適用を受けることができる。仮に、甲土地の（ 5 ）としての評価額が4,000万円である場合に、貸付事業用宅地等として当該宅地のみに本特例の適用を受けたときは、相続税の課税価格に算入すべき当該宅地の価額は（ 7 ）万円となる。
なお、相続の開始前（ 8 ）年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等については、被相続人が相続開始前（ 8 ）年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合等を除き、本特例の適用対象とならない。
問60 解答・解説
事業用資産の買換え特例・小規模宅地の特例に関する問題です。
〈特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例〉
I 特定の事業用資産の買換え特例では、買換資産が土地等の場合、原則として譲渡資産となる土地面積の５倍以内であることが必要です（5倍を超える部分は適用なし）。
また、長期保有資産の買換え（7号買換え）は、所有期間10年超の土地建物等の譲渡に適用され、買換資産となる土地は事務所等の一定の建築物の敷地用で面積300㎡以上のものに限定されています（建物や機械装置は限定なし）。
なお、事業用資産の買換え特例は、事業用の土地や建物等を譲度し、一定期間内に特定の資産を取得し事業用とした場合には、譲渡収入の80%について課税を繰り延べられる特例ですが、譲渡資産と買換資産は国内にあれば地域を問わず適用されるものの、郊外から都市部に移転するといったような、譲渡資産が地域再生法上の集中地域以外にあり、買換資産が地域再生法上の集中地域内にある場合、繰り延べられる譲渡収入は70％または75％までとなります（東京都の特別区への買い換えに70％が適用される）。
〈小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例〉
II 自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります（自分の土地にアパートを建てて賃貸している等）。
また、被相続人の借入金や未払いの所得税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
小規模宅地の特例は、貸付事業用は200㎡を上限に50%減額となりますが、賃貸アパートの敷地などの、自分が所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の土地は、借地権や借家権分が減額評価された貸家建付地としての評価額に対して特例適用されます。
よって、甲土地に単独適用する場合、減額される金額は以下の通り。
甲土地の貸家建付地評価額4,000万円×200㎡／400㎡×50%＝1,000万円
従って、特例適用後の評価額＝相続税評価額－評価減額
＝4,000万円－1,000万円
＝3,000万円
なお、不動産の貸付け等で相当の対価を得て事業が継続されていれば、貸付事業用宅地として小規模宅地の特例の対象となりますが、相続開始前3年以内に賃貸開始した宅地は、小規模宅地の特例の対象外となっています（相続開始前3年超の期間、事業的規模の貸付事業を行っていた場合を除く）。
以上により正解は、(1)５（倍） (2)10（年） (3)300（㎡） (4)70（％）
(5)貸家建付地 (6)債務控除 (7)3,000（万円） (8)３（年）
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