問36　2012年1月基礎

不動産の売買取引における売主の瑕疵担保責任に関する次の記述のうち，最も不適切なものはどれか。

1) 民法で定める瑕疵担保責任は任意規定であるため，売主が宅地建物取引業者である場合を除き，売主および買主の合意により売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約は有効である。

2) 民法では，買主が，売買の目的物に隠れたる瑕疵があることを知らず，かつ，そのために契約の目的を達成できないときには，原則として買主が当該瑕疵の事実を知った日から２年以内であれば契約の解除ができるとされている。

3) 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合，瑕疵担保責任については，契約解除等の期間を引渡日より２年以上となる特約以外に，民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結することはできない。

4) 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では，新築住宅の売主は，住宅の構造耐力上の主要な部分等の隠れた瑕疵について，当該物件を引き渡した時から10年間にわたり瑕疵担保責任を負うものとされている。

瑕疵担保責任に関する問題です。

1) は、適切。民法の瑕疵担保責任は任意規定のため、売主と買主の合意により売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約は有効です（売主が宅地建物取引業者である場合や、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げないときは除く）。

2) は、不適切。買主が、欠陥のある不動産を購入した際に、その欠陥があることを知らずに契約した場合には、民法により、その欠陥により契約の目的を達することができない（建てた家に住めない等）ときは、その事実を知った時から１年以内であれば売買契約を解除できます。

3) は、適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任については、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結できません（契約解除期間を引渡日より２年以上とする特約を除く）。

4) は、適切。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、建物の引渡しを受けた時から10年間、建築会社に対して、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵については、修補等の請求ができます 。

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