問41　2016年1月基礎

貸宅地の整理等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、各選択肢において、借地人はいずれも地主と親族等の特別の関係にないものとする。

1) 貸宅地の所有権（底地）の一部と借地権の一部を等価交換して、当該宅地を分割して地主と借地人とが所有することとした場合、その交換割合について、当該宅地の路線価図に示されている借地権割合ではなく当事者間で合意した割合で計算したとしても、他の要件を満たせば、「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」の適用を受けることができる。

2) 地主が貸宅地の所有権（底地）を借地人以外の第三者に売却する場合に、当該宅地の路線価図に示されている借地権割合が60％であるときは、一般に、その売却価格は当該宅地の更地時価の40％相当額となる。

3) 貸宅地は、管理処分不適格財産として相続税の物納に充てることがいっさいできないため、地主が当該宅地を自己の相続が開始した場合の相続税の物納財産として見込む場合には、借地関係を生前に解消しておく必要がある。

4) 借地借家法施行前に締結された借地契約については、その設定契約の更新時に地主から定期借地権設定契約への切替えを申し入れることで、借地人は、正当の事由がない限り、その申入れを拒絶することはできないため、一定期間経過後に借地関係を解消する有効な手段となる。

固定資産の交換の特例・定期借地権等に関する問題です。

1) は、適切。固定資産の交換の特例では、互いの交換する固定資産の差額が、時価の高い方の固定資産の20%以内であることが必要です。
ただし、土地の通常の取引価格と、当事者間の合意した価格が異なっていたとしても、交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されたものであれば、当事者間の合意価格が認められ、差額を交換差金として収受しなくても、特例は受けられます。
なお、固定資産の交換の特例では、土地は土地同士、建物は建物同士というように、同種の資産の交換が適用対象ですが、土地と借地権の交換も適用対象です。

2) は、不適切。地主が底地を借地人以外の第三者に売却する場合、一般的に底地割合（1−借地権割合）より低い金額で売却せざる得ないことが多く、更地の10％前後になることもあります。

3) は、不適切。貸家建付地や貸宅地も物納可能です（物納できる不動産の順位は、上位から、更地＞貸宅地（底地）＞貸家建付地＞自宅）。

4) は、不適切。借地借家法施行前、つまり旧借地法時に成立した借地権が、借地借家法施行後に更新された場合、更新後の借地権の存続期間は、旧借地法の規定が適用されます。よって、貸主から一般定期借地権への切替の申入れがあったとしても、借主は申入れを拒絶し旧借地権での更新が可能です。
なお、両者が定期借地権への切替を合意しているならば、一旦旧借地権契約を解除して旧借地権を消滅させた上で、新たに定期借地権契約を締結することになります。

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