問35　2016年9月基礎

不動産売買における売主の瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 民法で定める瑕疵担保責任は強行規定であるため、売主および買主の合意があっても、売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約は無効となる。

2) 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、宅地建物取引業者が目的物の瑕疵担保責任を負うべき期間が売買契約の締結日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結することはできない。

3) 買主が売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、当該瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証し、かつ、当該瑕疵がある事実を知った時から１年以内でなければならない。

4) 住宅の品質確保の促進等に関する法律では、新築住宅の売主が住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任を負うべき期間を、特約により、当該物件の引渡日から20年間に伸長することができるとされている。

瑕疵担保責任に関する問題です。

1) は、不適切。民法の瑕疵担保責任は任意規定のため、売主と買主の合意により売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約は有効です（売主が宅地建物取引業者である場合や、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げないときは除く）。

2) は、不適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任については、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結できませんが、契約解除・損害賠償請求期間を引渡日より２年以上とする特約を除きます。
問題文では「売買契約の締結日から2年」となっており、引渡日よりも買主に不利なため、無効です。

3) は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります（買主はその事実を知った時から１年以内であれば売買契約を解除できます）。
つまり、「売主の責めに帰すべき事由」＝「売主の故意・過失」による欠陥だと買主が証明する必要はありません。

4) は、適切。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、建物の引渡しを受けた時から10年間、建築会社に対して、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について修補等を請求できますが、特約により引渡日から20年間まで延長可能です 。

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