問41　2017年1月基礎

Ａさんは、所有する土地の一部をデベロッパーに譲渡し、デベロッパーがその土地上に建設した建築物の一部を取得することを検討している。「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」（立体買換えの特例。租税特別措置法第37条の５。以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、本特例の表二号（中高層の耐火共同住宅）に限定するものとし、各選択肢において、ほかに必要とされる要件等はすべて満たしているものとする。

1) Ａさんが譲渡した土地が、譲渡直前において事業の用または居住の用に供されておらず、遊休地であった場合、本特例の適用を受けることはできない。

2) Ａさんは、原則として土地を譲渡した日から１年以内に建物を取得し、当該建物を事業の用または居住の用に供さなければ、本特例の適用を受けることはできない。

3) Ａさんが取得した建物が、建築基準法に規定する耐火建築物または準耐火建築物に該当する地上階数３以上の建築物で、その床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものでなければ、本特例の適用を受けることはできない。

4) Ａさんが建築物の一部とともに交換差金を受け取った場合において、当該交換差金の額が譲渡した土地と取得した建物とのいずれか高いほうの価額の20％を超えているときは、本特例の適用を受けることはできない。

立体買換えの特例に関する問題です。

1) は、不適切。立体買換えの特例では、譲渡資産は、土地・建物・構築物のどれかであることが必要ですが、譲渡前の用途に関する制限はありませんので、譲渡資産が遊休地でも適用されます。

2) は、不適切。立体買換えの特例を受けるには、譲渡資産を譲渡した年かその翌年中に買換資産を取得し、買換資産取得の日から１年以内に居住の用に供することが必要です。

3) は、適切。立体買換えの特例を受けるには、買換資産は地上3階以上の中高層の耐火建築物・準耐火建築物で、建物全体の床面積の2分の1以上が居住用であることが必要です。

4) は、不適切。立体買換えの特例は、交換差金を受け取ったり、別の土地との交換でも適用可能ですが、交換差金の部分や別の土地との評価額の差額部分については、課税繰延べの対象とならず、課税されます。

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