問18　2018年9月実技（資産設計）

将之さんは、将来、父が所有する実家の土地と建物を相続する予定であるため、ＦＰで税理士でもある松尾さんに、この土地の相続税評価額の試算を依頼した。実家の土地および建物が下記＜資料＞のとおりである場合、現時点におけるこの土地の路線価方式による相続税評価額として、正しいものはどれか。なお、小規模宅地等の特例および記載のない事項については考慮しないものとする。

＜資料＞
［土地に関する事項］


・奥行価格補正率　１.００
・借地権割合　７０％
・借家権割合　３０％
・下記建物の敷地の用に供されている。

［建物に関する事項］
・建物は３階建てで、各階の床面積は全て同じである。
・１階部分は、将之さんの父が個人事業として営む洋食店である。
・２階部分の２戸については、第三者に適正な家賃で貸し付けている。
・３階部分は、将之さんの父母が居住している。

１．２,３７０万円

２．２,５８０万円

３．２,７９０万円

４．３,０００万円

路線価方式による不動産評価に関する問題です。

資料の宅地のうち、2階部分だけは第三者に賃貸しているため、2階部分に相当する敷地面積分については、貸家建付地として評価されます。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×(１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
資料より、借地権割合70％、借家権割合は30％、賃貸割合は満室ですから100％です。

宅地の自用地評価額＝路線価×奥行価格補正率×敷地面積　ですので、
資料の宅地全体の自用地評価額＝250,000円×1.00×120�u＝3,000万円　となります。
（※路線価図の「250C」＝250千円／�u・借地権割合C）

建物は３階建てで、各階の床面積は全て同じですから、2階部分は全体の3分の1の評価額となります。
2階部分（貸家建付地）＝3,000万円×1／3×(１−70％×30％×100％)＝790万円
1階＆3階部分（自用地）＝3,000万円×2／3＝2,000万円

よって、敷地全体の評価額＝790万円＋2,000万円＝2,790万円

以上により正解は、３． ２,７９０万円

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