問35 2019年1月基礎

問35 問題文と解答・解説

問35 問題文

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、買主の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めた場合に、その合算額が売買代金の額の2割を超えるときは、当該売買契約自体が無効となる。

2) 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買の媒介をするに際して、買主および売主の双方に対して、その売買契約が成立するまでの間に、売買の目的物に係る重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士にその内容を説明させなければならない。

3) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、その手付金がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手するまでは、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して契約の解除をすることができる。

4) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約を締結した場合、あらかじめ買主の承諾を得ていれば、売買代金の額や支払方法などの契約内容について、書面の交付に代えて、電子メールなどの電磁的方法による交付が認められる。

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問35 解答・解説

宅地建物取引業法に関する問題です。

1) は、不適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、債務不履行による契約解除に伴う損害賠償額や違約金をあらかじめ定めるときは、合算して売買代金の2割までとなります(2割を超える部分は無効)。不動産取引は高額になるため、買主になることが多い一般消費者保護の観点から、このような制限がかけられています。

2) は、不適切。宅地建物取引業者は、売買契約が成立する前に、買主に対して、重要事項説明書を交付して説明する義務があり、宅建物取引士が宅地建物取引士証を提示した上で、重要事項説明書の交付と説明が必要です。売主に対しては説明義務はありません。

3) は、適切。宅地建物取引業者自らが売主の場合、手付金が交付されると、その手付金の性質に関係なく、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
例えば、契約書に手付金が違約手付として規定されていても、相手方が契約の履行着手前であれば、買主は手付金放棄で契約解除できます。
違約手付とは、契約の相手方に債務不履行(買主が代金を支払わない、売主が物件を引き渡さない等)が発生すれば、手付が没収される(または手付の倍額を支払う)場合の手付のことですが、債務不履行が発生していなくても、宅地建物取引業者が売主の場合には契約解除ができるわけです。

4) は、不適切。宅地や建物の売買契約は、売買金額や支払方法等の契約内容について、書面の交付が必要であり、例え買主の承諾を得ていたとしても、書面の代わりに電子メール等の電磁的記録で提供することはできません。

よって正解は、3

問34      問36

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