問34　2021年1月基礎

民法における不動産の賃貸借に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 個人が、建物の賃借人の賃貸人に対する債務について個人根保証契約を締結するにあたっては、保証人が支払の責任を負う金額の上限となる極度額を書面により定めなければ、その効力が生じない。

2) 敷金を支払っている建物の賃借人は、賃貸借期間中において、賃貸人に対し、その敷金を未払賃料に充当することを請求することができる。

3) 敷金を受け取っている建物の賃貸人は、賃貸借の終了時、賃借人から賃貸物の返還を受ける前に、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

4) 建物の賃借人は、賃借物に通常の使用および収益によって生じた損耗や経年変化による損傷が生じた場合、賃貸借の終了時、その損傷の原状回復をする義務を負う。

民法における不動産の賃貸借に関する問題です。

1) は、適切。個人が建物の賃貸借契約の連帯保証人になる場合、極度額（連帯保証人が支払責任を負う限度額）を書面で定めなければ、その連帯保証契約は無効となります。
根保証契約とは、一定範囲の不特定多数の債務を将来にわたって保証人が保証する、という契約で、一般的な連帯保証契約は根保証契約の一種です（根保証は、極度額の範囲なら何度でも自動的に保証人になる）。
以前は連帯保証人になると借主と同様の支払責任を負い、借主の借金すべてを肩代わりするリスクがありましたが、2020年4月からの民法改正により、契約書に定められた極度額がリスクの上限となりました。

2) は、不適切。敷金は家賃の不払いリスクの担保として借主から預かっているものであり、未払賃料を充当するのは契約終了時以降が原則であるため、建物の賃借人（借主）側から、賃貸人（貸主)側に敷金を未払賃料に充当するように請求することはできません。
しかし、賃貸人（貸主）側から滞納家賃を敷金に充当することは可能（契約書にそうした条文を盛り込むことが多い）とされています。

3) は、不適切。賃貸人（貸主）が預かっていた敷金は、賃貸借が終了し、かつ、建物の返還を受けた（明け渡した）ときに、未払賃料等の賃借人（借主）の債務を控除した残額を返還することが必要です。
以前は敷金の返還時期は明文化されていませんでしたが、2020年4月からは民法で上記のように新たに明文化されました。

4) は、不適切。建物の賃借人（借主）には、入居や使用開始後に建物を損傷した場合、賃貸借の終了時に原状回復する義務がありますが、経年変化や通常の使用・収益による損耗等は対象外であり、また地震等の災害による損傷といった賃借人（借主）の責任といえないものについても原状回復義務の対象外です。
以前は原状回復義務については国土交通省のガイドラインで対応されてきましたが、2020年4月からは民法で上記のように新たに明文化されました。

よって正解は、1

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