問36　2021年1月基礎

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問における普通借地権とは、定期借地権等以外の借地権をいう。また、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 普通借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者に更新を拒絶する正当の事由がないときは、借地上に建物があるかどうかにかかわらず、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

2) 建物の所有を目的とする賃借権である借地契約の更新後に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、借地権者に対し、土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3) 存続期間を50年以上とする定期借地権および存続期間を10年以上50年未満とする事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、いずれも公正証書によってしなければならない。

4) 土地所有者に対する建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合において、当該建物の賃借人は、土地所有者の承諾を得られなければ、その消滅後に当該建物の使用を継続することはできない。

定期借地権・普通借地権に関する問題です。

1) は、不適切。普通借地権の存続期間満了後、借地人が契約の更新を請求すると、建物がある場合に限り、契約を更新したものとみなされます。1回目20年、2回目以降10年となる契約期間以外の借地条件は、更新前の契約と同一です。

2) は、適切。普通借地権の存続期間中に建物が滅失し、地主の承諾を得ずに、借地権者が残りの期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、地主は借地権者に対して土地の賃貸借の解約を申し入れることが可能です。
なお、地主の承諾を得た場合には、承諾日と建築日のいずれか早い日から、普通借地権が20年間存続します。
なお、「残りの期間を超えて存続すべき建物」は、耐用年数が残存期間よりも長期であるか等により、判断されます。

3) は、不適切。事業用定期借地権は、契約は書面（公正証書）によって行う必要があるほか、存続期間10年以上50年未満で、利用目的は事業用限定です。
これに対し、建物に用途制限がない一般定期借地権の存続期間は50年以上ですが、契約は書面（公正証書でなくても可）で締結する必要があります。

4) は、不適切。建物譲渡特約付借地権は、存続期間30年以上で、期間満了で契約が消滅し、地主が建物を買い取る特約が付いた借地権です。
建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者や賃借人が請求すると、期間の定めのない建物賃貸借契約がされたとみなされます。
つまり、建物譲渡特約付借地権は、30年以上となる存続期間が終了しても、借地人や借家人は引き続き建物を利用できるわけです（借地人は借家人になります）。

よって正解は、2

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