問60　2021年1月応用

建築基準法の規定および「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」に関する以下の文章の空欄(1)〜(8)に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。

〈建築基準法の規定〉
I 甲土地上の第一種中高層住居専用地域に属する部分および第一種住居地域に属する部分にまたがって建築物を建築する場合、その全部について、（　1　）地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
II 容積率の算定の基礎となる延べ面積の計算にあたって、専ら自動車または自転車の停留または駐車のための施設の用途に供する部分（自動車車庫等部分）の床面積は、その敷地内の建築物の各階の床面積の合計の（　2　）を限度として、延べ面積に算入しない。また、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積は、原則として、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の（　3　）を限度として、延べ面積に算入しない。

〈特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例〉
III 「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」（以下、「本特例」という）は、居住用財産を買い換えた場合に、所定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例である。
Ａさんが、居住の用に供していた家屋を取り壊してその敷地である土地を譲渡し、本特例の適用を受けるためには、その土地について、その家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が（　4　）年を超えるものであり、その土地の譲渡に関する契約がその家屋を取り壊した日から（　5　）年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供さなくなった日以後（　6　）年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものでなければならず、その譲渡に係る対価の額が（　7　）円以下でなければならない。また、買換資産として取得する土地については、その面積が（　8　）�u以下でなければならない。

建築基準法上の規制と居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

〈建築基準法の規定〉
I 土地の一体利用に関して、建築物の敷地が異なる用途地域にわたる場合、その敷地全体に対して、過半の属する用途地域の用途制限が適用されます。
本問の場合、第一種住居地域部分が192�uで過半を占めるため、敷地全体に原則として第一種住居地域の用途制限が適用されることになります。

II 自動車や自転車の車庫部分は、建物の各階床面積合計の5分の1を上限に、延べ面積に算入しません。また、建築物の地階で天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるものの、住宅部分の床面積は、原則として、当該建築物の住宅部分の床面積の合計の3分の1までは、容積率を計算する際の延べ面積に算入されません。つまり、地盤から地下室の天井まで1m以下の地下室は、住宅の延べ面積の3分の1までは、容積率の制限の対象外となります。

〈特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例〉
III 居住用財産の買換え特例は、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されますが、所有期間10年超であり、譲渡する居住用財産の売却額が1億円以下であることが必要です。なお、住んでいた家屋や住まなくなった家屋を取り壊した場合は、敷地の譲渡契約が家屋の取り壊し日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から日から3年目の12月31日までに譲渡していることが必要です。
また、買い換えた新居については、家屋の床面積50�u以上、敷地面積500�u以下であることが必要です。

以上により正解は、(1)第一種住居（地域）　(2)５分の１　(3)３分の１　(4)10（年）
(5)１（年）　(6)３（年）　(7)100,000,000（円）　(8)500（�u）

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