問61　2021年1月応用

甲土地上の第一種中高層住居専用地域に属する部分および第一種住居地域に属する部分にまたがって準耐火建築物を建築する場合、次の(1)および(2)に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は�u表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

(1)建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
(2)容積率の上限となる延べ面積はいくらか。

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

まず、幅員2mの市道は「建築基準法第42条第2項で規定する道路」とありますが、これは都市計画区域にある幅４ｍ未満の道で、建築基準法上の道路とみなしているもの（2項道路）です。
2項道路の中心線から2m後退した線が、道路との境界線とみなされるため、周辺の建物を建て直すときは、この境界線まで下がって立て直す（セットバック）必要があります。
また、みなし道路境界線と道までの部分（セットバック部分）は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません。

セットバックで後退する距離は、現在の道路幅に対して、4mに足りない分の幅員の2分の1です。
本問の場合、幅員2mですから、セットバックした場合の後退距離は、
（4m−2m）÷２＝1.0m
よって、
第一種中高層住居専用地域の面積＝128�u−(後退距離1.0m×間口8ｍ)＝120�u
また、第一種住居地域部分の面積＝192�u−(後退距離1.0m×間口12ｍ)＝180�u

ここで、防火規制がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい規制が課されますので、この場合は全て準防火地域扱いとなります。
準防火地域で耐火建築物や準耐火建築物を建築する場合、10%の建ぺい率緩和を受けることができます。
（以前は緩和対象は防火地域のみでしたが、法改正により2019年6月より、準防火地域に耐火建築物や準耐火建築物を建築する場合でも10％の建ぺい率緩和の対象となりました。）

また、建築物の敷地が、建ぺい率の異なる２つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の最大建築面積は、「各地域の面積×各建ぺい率」の合計となります。

よって(1)甲・乙土地の建築面積の上限は、
第一種中高層住居専用地域部分：120�u×(50％＋10％)＝72�u
第一種住居地域部分：180�u×(60％＋10％)＝126�u
土地全体の上限：72�u+126�u＝198�u

次に、延べ面積の上限＝土地面積×その土地の容積率　ですが、建ぺい率同様、建築物の敷地が、容積率の異なる２つ以上の地域にわたる場合、敷地全体の延べ面積の上限は、「各地域の面積×各容積率」の合計となります。

ただし、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が2mと6mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

よって第一種中高層住居専用地域部分の容積率は、前面道路が6mですので、
6m×4／10＝240%　＞　指定容積率150%。よって第一種中高層住居専用地域部分の容積率は150%。
次に第一種住居地域部分の容積率は、前面道路が6mですので、
6m×4／10＝240%　＜　指定容積率300%。よって第一種住居地域部分の容積率は240%。

よって(2)延べ面積の上限は、
第一種中高層住居専用地域部分：120�u×150％＝180�u
第一種住居地域部分：180�u×240％＝432�u
土地全体の上限：180�u＋432�u＝612�u

以上により正解は、(1)198（�u）　(2)612（�u）

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