問41　2022年5月基礎

不動産の有効活用の手法に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。

(a) 事業用定期借地権方式は、事業者である借主が土地を契約で一定期間賃借し、借主が建物を建設する手法であり、賃貸借期間満了後、土地は地主に返還されるが、地主が残存建物を買い取らなければならないというデメリットがある。

(b) 建設協力金方式は、入居予定の事業者から、地主が建設資金を借り受けて、事業者の要望に沿った店舗等を建設し、その建物を事業者に賃貸する手法であり、建設資金は賃料の一部で返済していくため、事業者が撤退するリスクや契約内容を事前に精査しておくことが肝要である。

(c) 等価交換方式は、地主が所有する土地の全部または一部を提供し、事業者が建設資金を負担して当該土地にマンション等を建設し、完成した区分所有建物とその敷地の所有権等を地主と事業者がそれぞれの出資割合に応じて保有する手法であり、地主は自己資金を使わず、収益物件を取得できるというメリットがある。

1) １つ

2) ２つ

3) ３つ

4) ０（なし）

土地の有効活用方法に関する問題です。

(a) は、不適切。定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法です。定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権等・建物譲渡特約付借地権がありますが、一般定期借地権と事業用定期借地権等では、期間満了で借地関係は終了するため、原則として借地人は建物を取り壊し、更地にして返還することが必要です。
なお、建物譲渡特約付借地権は、存続期間30年以上で用途制限無し、30年以上経過後建物譲渡により借地関係は終了するため、地主は建物を買い取り、借地人は土地を返還します。

(b) は、適切。建設協力金方式とは、建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する事業方式です。
貸与された保証金や建設協力金についてはテナントからの賃貸料で返済していくため、少ない資金負担で賃貸事業の実施が可能ですが、契約期間中の撤退のリスクやそれに伴う建設協力金残債務の取扱い等、契約内容を事前に精査が必要です。

(c) は、適切。等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、不動産開発業者（デベロッパー）等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物（それぞれの一部）を等価で交換する事業方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分を取得できるため、高齢の土地所有者がバリアフリー化した自宅を取得したいときなどに利用されます。

よって正解は、2

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