問40　2022年5月基礎

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、各選択肢において、ほかに必要とされる要件等はすべて満たしているものとする。

1) 被相続人の居住用家屋およびその敷地（地積500�u、時価１億5,000万円）を相続により取得した被相続人の子が、居住用家屋を取り壊して敷地を２つに分筆（各250�u）し、一方の敷地を7,500万円で譲渡し、残りの敷地を事業用借地権により賃貸した場合、その譲渡について、子は本特例の適用を受けることができない。

2) 被相続人が生前に有料老人ホームに入居したため、被相続人の居住の用に供されなくなっていた家屋およびその敷地を被相続人の子が相続により取得して譲渡した場合、被相続人が有料老人ホームの入居時に介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていなければ、その家屋は被相続人居住用家屋に該当せず、子は本特例の適用を受けることができない。

3) 被相続人の居住用家屋およびその敷地を被相続人の子が相続により取得して譲渡した場合、譲渡の前年において、その子が自己の居住用財産について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けている場合であっても、子は本特例の適用を受けることができる。

4) 被相続人の居住用家屋およびその敷地を被相続人の子が相続により取得して譲渡した場合において、子が本特例の適用を受けるためには、確定申告書に譲渡資産の所在地を管轄する市町村長または特別区長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書を添付する必要がある。

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

1) は、不適切。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、相続や遺贈で取得した被相続人の居住用住宅を、相続開始日から3年後（その年の12月31日）までに、売却額1億円以下で譲渡すると適用されますが、1億円の判定は、分筆して一部を売却した場合には、売却した部分の譲渡対価で判定されるため、相続開始前では全体で1億円超の物件を、相続後に分筆して一部を1億円以下で売却すると、本特例を適用可能です。
また、相続発生から譲渡まで事業・貸付・居住用に使われておらず、譲渡時に更地にするか、建物が現在の耐震基準に適合していることが必要ですので、分筆後に一部を譲渡し、残りの敷地を賃貸した場合には、本特例を適用可能です。

2) は、適切。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋に対して適用されますが、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、介護保険法上の要介護認定等を受けて相続開始直前まで入所しており、事業や貸付用に利用されていなければ適用されます。
以前は老人ホームに入所して死亡した場合には適用されませんでしたが、法改正により2019年4月以降は適用対象となりました。

3) は、適切。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例のいずれかと併用可能です。

4) は、適切。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を受けるには、確定申告書に被相続人居住用家屋等確認書を添付することが必要で、被相続人居住用家屋等確認書は、被相続人が1人暮らししていたことや、相続発生から譲渡まで事業・貸付・居住用に使われていないことを、市区町村が確認した書類で、譲渡した空き家等の所在地の市区町村に申請し、交付されます。

よって正解は、1

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