問1　2022年9月実技（資産設計）

柴田さん夫妻は、ＦＰの浅尾さんに住宅取得計画の相談をした。下記＜条件＞に基づく購入可能な物件価格（消費税込み）の上限として、正しいものはどれか。なお、計算過程において円未満の端数が生じた場合は円未満を四捨五入し、住宅ローンの借入額および物件価格については１０万円未満を切り捨てること。また、贈与税については考慮しないものとする。

＜条件＞
・自己資金２００万円と直樹さんの父から贈与される３００万円を住宅購入に充てる。これらの資金で不足する分については、住宅ローンを利用する。
・住宅ローンは直樹さんが単独で借り入れるものとし、借入額については、住宅ローンの年間元利合計返済額が２０２１年分の直樹さんの年収（税込み）の２５％以内となるようにする。
・住宅ローンの条件は、以下のとおりとし、記載されている数値は正しいものとする。
　金利　　：年１.５０％（全期間固定金利）
　返済期間：３５年（返済回数４２０回）
　返済方法：元利均等返済、毎月返済（ボーナス返済なし）
　返済月額：３,０６１円（借入額１００万円当たりの元利合計返済月額）
・住宅購入のための諸費用（消費税込み）は物件価格の８％とし、上記で準備した資金の中から充当する。

１．３,９６０万円

２．４,２４０万円

３．４,２８０万円

４．４,５８０万円

不動産の購入可能上限額に関する問題です。

直樹さんの自己資金200万円と、父親からの贈与300万円との合計500万円で不足する分を住宅ローンでまかない、さらに諸費用は物件価格の8％で準備資金から捻出するということですので、
物件価格＋物件価格×8％＝自己資金200万円＋贈与300万円＋住宅ローン
となります。

次に、住宅ローンの年間元利合計返済額≦2021年分の直樹さんの税込み年収×25％　ですから、
600万円×25％＝150万円　が、年間の元利合計返済額の上限です。

ここで、「返済月額：3,061円（借入額100万円当たりの元利合計返済月額）」ですので、
借入額100万円当たりの年間の元利合計返済額＝3,061円×12＝36,732円　です。
よって、上限150万円に最も近い借入額にするには、
36,732円／100万円＝150万円／借入額　となる、
150万円÷36,732円＝40.83…倍の借入額とすればよいわけです。

36,732円／100万円＝150万円／借入額
借入額＝150万円×(100万円／36,732円)
　　　＝40,836,327.9…→40,836,328円（円未満四捨五入）
従って、住宅ローンの借入額＝4,080万円（10万円未満切捨て）となります。

よって、冒頭の式に当てはめると以下の通りです。
物件価格＋物件価格×8％＝自己資金200万円＋贈与300万円＋住宅ローン4,080万円
物件価格×(1+0.08)＝500万円＋4,080万円
物件価格＝(500万円＋4,080万円)／(1+0.08)＝42,407,407.4…
→4,240万円（10万円未満切捨て）

以上により正解は、２．４,２４０万円

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