2023年6月11日実技part1
2023年6月11日実技part1
part1 問題文
●設 例●
Ａさん（68歳）は、夫の死亡後、地方都市にある二世帯住宅で長男Ｂさん（35歳）家族と同居していたが、一昨年、話が合う長女Ｃさん（32歳）が暮らす住宅の近隣にあるマンションの１室をデュアルライフ（二拠点居住）として使用するために購入した。昨年、長女Ｃさんに子が誕生したこともあり、現在は、年間の大半を当該マンションで暮らしている。ただ、住民票は移していない。
Ａさんは、夫の相続時、夫が所有していた賃貸物件を含む相続財産のすべてを相続した。その際、それなりの相続税を納めた経験から、将来、自分に万一のことがあった場合に子どもたちが困らないように、そろそろ相続の準備を始め、必要に応じて何らかの対策を講じておきたいと考えている。
相続した賃貸物件には、賃貸アパート、賃貸マンション、月極駐車場がある。そのうち、賃貸マンションについては、夫が存命中、金融機関の勧めで不動産管理会社Ｘ社を設立し、所有する土地上に借入金で建築したＸ社名義の建物であり、現在、Ｘ社の役員はＡさんのみである。Ａさんは、Ｘ社を将来の相続税の軽減のために利用できないかと考えている。
【Ａさんの家族構成（推定相続人）】
長男Ｂさん（35歳）：公務員。妻と子の３人でＡさん所有の二世帯住宅に住んでいる。
長女Ｃさん（32歳）：中学教師。会社員の夫と子の３人で夫所有の持家に住んでいる。
【Ａさんの所有財産の概要】（相続税評価額、土地は小規模宅地等の評価減適用前）
１．現預金 ： 9,500万円
２．二世帯住宅
(1)土地（280㎡） ： 4,000万円
(2)建物（築10年）： 2,000万円
３．自用マンション
(1)土地（持分換算50㎡） ： 1,000万円
(2)建物（築３年） ： 3,500万円
４．賃貸アパート
(1)土地（250㎡） ： 1,500万円
(2)建物（築20年）： 500万円（年間家賃収入800万円）
５．Ｘ社株式 ： 0円（評価額なし）
６．Ｘ社賃貸土地（600㎡） ： 3,000万円（年間地代収入120万円）
７．月極駐車場（600㎡） ： 8,000万円（年間賃料収入300万円）
合計 ： ３億3,000万円
※Ａさんの相続に係る相続税額は、約8,200万円（小規模宅地等の評価減適用前）と見積もられている。
※Ｘ社は土地の無償返還に関する届出書をＡさんと連名で税務署に提出し、Ａさんに通常の地代を支払っている。
【Ｘ社の概要】
賃貸マンション建物（築10年）：１億2,000万円（未償却残高）
年間家賃収入：1,500万円 銀行借入金残高：１億5,000万円
役員報酬：360万円（Ａさんのみ、従業員なし）
【親族関係図】
part1 ポイント解説
1. 納税資金の確保、相続税の軽減対策
(1)生命保険の活用（法人契約だとより軽減効果有り）
(2)小規模宅地の特例の活用
(3)法人への賃貸建物の譲渡
(4)不動産管理会社の役員として親族への報酬支払い
2. 遺産分割対策・資産承継対策
(1) 遺言の作成
(2) 相続時精算課税制度の活用
(3) 直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税制度の活用
(4) 孫への教育資金贈与の非課税措置の検討
3. デュアルライフ（二拠点居住）における住民票と小規模宅地の特例の関係
小規模宅地の特例を自宅に適用する際に、二拠点生活等で自宅が複数ある場合、特定居住用宅地に該当するのは主に住んでいた1ヶ所だけとなる。Aさんのように、住民票がある自宅ではなく住民票の無い別宅で年間の大半を過ごしているのであれば、小規模宅地の特例が適用できるのは居住実態のある方である。
よって本問の場合、二世帯住宅と自用マンションのうち、小規模宅地の特例が適用できるのは居住実態のある自用マンションとなるが、自用マンションの方が面積も狭く評価額も低いため、特例適用の効果はあまり期待できない。
現状年間の大半を自用マンションで過ごしているのであれば、二世帯住宅については長男に譲渡するか贈与することも検討に値する。譲渡するのであれば、直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税制度の活用により長男に住宅取得資金を非課税で贈与することも検討し、贈与するのであれば相続時精算課税を活用して税負担を軽減することも検討に値する。
4. 将来的な相続発生を見越した準備
Aさんの所有財産は現預金や自宅のほかに、もう1つの自用マンションや賃貸アパート・貸地・駐車場といった複数の不動産であるが、いずれも単純に分割しにくい財産であることから、相続発生時のトラブル防止のために遺言の作成が必要である。
さらに、不動産管理会社も設立してそちらでも不動産を所有しており、相続発生時には遺族は不動産管理会社も承継することになる。
子2人は公務員と中学教師であり、生前に何の準備もしていない状態で不動産管理会社を承継して役員に就任すると、公務員の兼業禁止規定に抵触する懸念もある。
相続税対策として不動産管理会社の活用も検討していくべきではあるが、子2人が不動産の相続を希望しているのかどうかや、将来Aさんに介護が必要になったときの子2人の負担の考慮した上での親族間の話し合いが必要と思われる。
4. 不動産管理会社を活用した相続税の軽減
Aさん所有の不動産のうち、賃貸アパートの賃貸収入が大きな割合を占めており、今後の賃貸収入が個人に蓄積して相続税負担が増大する可能性があることから、賃貸アパートの土地の名義は個人のままとし、建物のみ法人に譲渡することで、賃貸収入のみ法人に移行する方法を提案する。
法人は個人の土地を借りる形となるため、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出することで、借地権の認定課税を避けることができる。
法人からは個人に地代を支払うが、家賃収入に比べれば低額であり、多くの所得を法人に移行することが可能。
建物のみであれば法人の資金負担も少なく、簿価が時価と大きな乖離がなければ、簿価で譲渡することで個人側にも譲渡所得が発生しない。
また、不動産管理会社の役員に親族を登用し、役員報酬を支払うことで不動産所得の分散を図ることが可能。
本問の場合、子2人は公務員と中学教師であることから、そのまま役員に就任して役員報酬を得ることが兼業禁止規定上難しい場合も考えられるが、その場合はそれぞれの配偶者に就任してもらうことも検討に値する。
●ＦＰと職業倫理
FPの職業倫理は、顧客利益の優先、守秘義務、説明義務（アカウンタビリティ）、法令の遵守（コンプライアンスの徹底）、顧客の説明・同意（インフォームド・コンセント）、能力の啓発の６つ。
本問では、FPと顧客の利益相反や顧客の秘密漏洩を懸念する局面ではなく、金融商品取引法等における重要事項の説明義務に関わる段階でもなさそうですので、一番重要なのは、様々な相続税・所得税の軽減対策・資産承継対策の方法やそれを適用した結果をきちんと説明し顧客の理解度を確認する「インフォームド・コンセント」ということになるかと思います。
2023年6月10日part2
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