問27　2024年5月基礎

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 譲渡した居住用財産の所有期間が譲渡した日の属する年の１月１日において10年を超えていなければ、本特例の適用を受けることはできない。

2) 居住の用に供さなくなった家屋は、居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日までに譲渡しなければ、本特例の適用を受けることはできない。

3) 買換資産として取得する家屋は、床面積が50�u以上であり、かつ、床面積の２分の１以上を専ら自己の居住の用に供しなければ、本特例の適用を受けることはできない。

4) 買換資産を取得した日の属する年の12月31日において、償還期間を10年以上として契約した買換資産に係る住宅借入金等の金額を有していなければ、本特例の適用を受けることはできない。

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

1) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除は、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超であることが必要です。

2) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除は、現在居住用の家屋か、現在人が住んでいない家屋の場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡していれば、適用を受けられます。

3) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除では、買換え資産の床面積が50�u以上であることが必要ですが、自己の居住用割合は問われません。ただし、居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除は買換え資産の住宅ローンが10年以上であることが必要であり、住宅ローン控除とも併用可能であるため、結果的に住宅ローン控除の要件の1つである、家屋の床面積の２分の１以上が自己居住用という条件も満たすことが多くなります。

4) は、適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除では、繰越控除を適用する年の12月31日時点で買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンの残高が必要です。つまり、旧宅である譲渡資産の住宅ローンではなく、新居である買換資産を住宅ローンを組んで購入していることが必要なわけです。

よって正解は、4

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