問61　2009年9月応用

Ｘ社が設例の土地に，鉄筋コンクリート造の営業所（耐火建築物）を建築する場合，設例の土地に適用される(1)建ぺい率の上限，(2)容積率の上限を求めなさい。

計算過程を示し，答は％表示とすること。

建ぺい率と容積率の上限を求める問題。基本的な問題なので、しっかり抑えておきたいところです。

(1)の建ぺい率ですが、ポイントは、甲乙丙の3つの土地の防火規制と指定建ぺい率です。
問題文によると、甲が防火地域、乙が準防火地域、丙が指定なしとなっています。
防火規制がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい規制が課されますので、この場合は全て防火地域扱いとなります。

防火地域に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率に10％加算することができます。
さらにこの土地は、特定行政庁の定める角地の指定を受けているので、さらに10%加算できます。
よって、甲乙丙全ての土地の建ぺい率に20%加算できるわけです。

また、建ぺい率が異なる土地にまたがって建築物を建てる場合、建ぺい率は加重平均、つまり各土地の建築面積の合計を、土地面積の合計で除して計算します。

建築面積＝250�u×(80%＋20%)＋150�u×(60%＋20%)＋100�u×(50%＋20%)＝440�u
土地面積＝250�u＋150�u＋100�u＝500�u
よって建ぺい率の上限は、440÷500＝88%　です。

(2)の容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が10mと6mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。

まず甲は、前面道路は10m、用途地域は商業地域。よって容積率の計算は、
10m×6／10＝600%　＞　指定容積率400%。よって甲の容積率は400%。
次に乙は、前面道路は10m、用途地域は第1種住居地域。よって容積率の計算は、
10m×4／10＝400%　＞　指定容積率300%。よって乙の容積率は300%。
次に丙は、前面道路は10m、用途地域は第1種低層住宅専用地域。よって容積率の計算は、
10m×4／10＝400%　＜　指定容積率100%。よって丙の容積率は100%。

容積率も、建ぺい率と同様、上限が異なる土地にまたがって建物を建てる場合には、加重平均されます。
延べ面積＝250�u×400%＋150�u×300%＋100�u×100%＝1,550�u
土地面積＝250�u＋150�u＋100�u＝500�u
よって容積率の上限は、1,550�u÷500�u＝310%。

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