問48　2010年9月基礎

 Ａさんは，自己の所有する宅地（200�u）に４階建ての建物を建て，その建物の１〜２階は賃貸し，３階は空室（賃貸募集はしていない），４階はＡさん夫婦の居住用として利用していた。

Ａさんが平成22年８月に死亡したため，この宅地と建物は妻が相続することになり，１〜２階は引き続き賃貸している。

この場合に「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（以下，「本特例」という）の適用を受けたときの当該宅地の相続税評価額として，最も適切なものは次のうちどれか。

なお，Ａさんの所有する土地は当該宅地のみとし，他の条件は考慮しないこととする。また，本特例の適用を受けるために必要とされるほかの要件等は，すべて満たしているものとする。

・所有者：宅地および建物ともにＡさん
 　・路線価(自用地価額)：800千円／�u
　 ・借地権割合：70％
   ・借家権割合：30％

1) 28,640千円
   2) 55,400千円
   3) 79,600千円
   4) 80,400千円

「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」に関する問題です。
この特例は平成22年改正により、自宅兼賃貸マンションの場合には自宅部分は240�uを上限に80%減額、賃貸部分は200�uを上限に50%減額、賃貸募集していない空室は減額ゼロとなりました。
（改正前は、敷地全てが80%減額対象）

まず、敷地200�uに4階建てのマンションが建っていますので、1階層当たりの敷地面積は200�u÷4＝50�u　です。
よって、自宅・空室・賃貸部分それぞれに対応する敷地面積は、
自宅部分50�u・空室部分50�u・賃貸部分50�u×２となり、それぞれの評価額は、
自宅部分…800千円×50�u＝40,000千円（自用地評価額）
空室部分…800千円×50�u＝40,000千円（自用地評価額）
賃貸部分…800千円×50�u×２×(1−70%×30%)＝63,200千円（貸家建付地評価額）

本特例により、自宅部分は80%減額、賃貸部分は50%減額されるため、
自宅部分…40,000千円−40,000千円×80%＝8,000千円
賃貸部分…63,200千円−63,200千円×50%＝31,600千円
従って、特例適用後の相続税評価額＝自宅8,000＋賃貸31,600+空室40,000＝79,600
よって、正解は3)  79,600千円。

なお、この問題では敷地面積が特例適用の上限である200�u以下ですので、単純に自宅部分と賃貸部分に分けて減額するだけでしたが、200�uを超えると調整計算が必要となります。

つまり、本特例の上限面積は、それぞれ合計して利用できるものではなく、例えば自宅部分の適用上限240�uと賃貸部分の適用上限200�uの合計480�uまで利用可能とはなりません。

従って、例えば敷地面積300�uの4階建て自宅兼マンション（1〜3階賃貸、4階自宅）の場合、
自宅部分75�uを80%減額した後、賃貸部分225�uのうち200�u上限一杯まで50%減額することは出来ず、調整計算が必要となります。

具体的には、自宅部分の適用枠のうち31.25%（75�u÷240�u）まで利用しているため、賃貸部分では上限200�uのうち、68.75%までしか適用できないということです。
つまり、200�u×68.75%＝137.5�uが減額対象面積となります。

1級FP試験でここまでのレベルの問題が出るかは分かりませんが、FPとして原理の理解だけはしておきたいところです。 

＜FP対策通信講座＞

●LECのFP講座（キーワード検索欄で「1級」と検索）　⇒　FP（ファイナンシャル・プランナー）サイトはこちら

●1級FP技能士（学科試験対策）のWEB講座　⇒　１級ＦＰ技能士資格対策講座（資格対策ドットコム）

●通勤中に音声学習するなら　⇒　ＦＰ 通勤講座

●社労士・宅建・中小企業診断士等も受けるなら　⇒　月額定額サービス【ウケホーダイ】