問34　2011年1月基礎

不動産鑑定評価基準における不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。

1) 不動産の価格は，その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが，これを変動の原則という。

2) 類似地域とは，対象不動産の属する用途的地域であって，より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって，居住，商業活動，工業生産活動等，人の生活と活動とに関して，ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域のことをいう。

3) 特殊価格とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいう。

4) 収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより，対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法である。

不動産の鑑定評価に関する問題です。4)以外は普通は分かりませんね(笑)。

1) は、不適切。「変動の原則」とは、「不動産に限らず、一般に財の価格はその価格を形成する要因の変化に伴って変動すること」です。
設例の「不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握〜」とは、｢最有効使用の原則｣です。

2) は、不適切。「類似地域」とは、「近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域で、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つもの」です。
設例の「対象不動産の属する用途的地域で〜」とは、｢近隣地域｣です。

3) は、不適切。「特殊価格」とは、「文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格」です。
設例の「法令等による社会的要請を背景とする〜」とは、｢特定価格｣です。

4) は、適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。

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