問49 2011年1月基礎
問49 問題文
Ａさんは，自己の所有する宅地（200㎡）に４階建ての建物を建て，その建物の１～２階は賃貸し，３階は空室（賃貸募集はしていない），４階はＡさん夫婦の居住用として利用していた。また，長男は５年前に自宅を取得し，両親とは別に自分の家族と自宅で生活を営んでいた。ところが，Ａさんが平成22年12月に死亡したため，この宅地と建物は妻と長男が相続することになった。当該宅地および建物の相続にあたっては，宅地および建物全体を妻４：長男１の割合で共有分割し，１～２階は引き続き賃貸し，満室である。
この場合において，「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（以下，「本特例」という）の適用を受けたときの当該宅地の相続税評価額として，最も適切なものは次のうちどれか。なお，Ａさんの所有する土地は当該宅地のみとし，ほかの条件は考慮しないものとする。また，本特例の適用を受けるために必要とされるほかの要件等は，すべて満たしているものとする。
・所有者：宅地および建物ともにＡさん
・路線価（自用地価額）：400千円／㎡
・借地権割合：70％
・借家権割合：30％
1) 16,000千円
2) 37,000千円
3) 43,000千円
4) 80,000千円
問49 解答・解説
「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」に関する問題です。
この特例は平成22年改正により、自宅兼賃貸マンションの場合には自宅部分は240㎡を上限に80%減額、賃貸部分は200㎡を上限に50%減額、賃貸募集していない空室は減額ゼロとなりました。
（改正前は、敷地全てが80%減額対象）
また、妻と子の共有持分で相続するといった共同相続の場合、特例対象は継続居住・事業継続する相続人の持分のみとなり、継続居住・事業継続しない相続人の持分については、対象外となりました。（改正前は、相続人のうち誰か１人が継続居住・事業継続すれば全て減額対象）
まず、敷地200㎡に4階建てのマンションが建っていますので、1階層当たりの敷地面積は200㎡÷4＝50㎡ です。
よって、自宅・空室・賃貸部分それぞれに対応する敷地面積は、
自宅部分50㎡・空室部分50㎡・賃貸部分50㎡×２となり、それぞれの評価額は、
自宅部分…400千円×50㎡＝20,000千円（自用地評価額）
空室部分…400千円×50㎡＝20,000千円（自用地評価額）
賃貸部分…400千円×50㎡×２×(1－70%×30%)＝31,600千円（貸家建付地評価額）
共同相続で宅地と建物全体を妻４：長男１の割合で共有分割しますので、各持分は、
自宅部分…妻：16,000千円、子4,000千円
空室部分…妻：16,000千円、子4,000千円
賃貸部分…妻：25,280千円、子6,320千円
本特例により、妻の持分は、自宅部分は80%減額、賃貸部分は50%減額されるため、
妻自宅部分…16,000千円－16,000千円×80%＝
3,200千円
妻賃貸部分…25,280千円－25,280千円×50%＝12,640千円
また、長男は継続居住しないため自宅部分は減額されず、事業継続する賃貸部分だけ50%減額されるため、
長男賃貸部分…6,320千円－6,320千円×50%＝3,160千円
従って、特例適用後の相続税評価額（各持分）は、
妻 ：自宅3,200＋賃貸12,640+空室16,000＝31,840
長男：自宅4,000＋賃貸
3,160+空室 4,000＝11,160
よって、特例適用後の相続税評価額（合計額）＝妻31,840＋長男11,160＝43,000
正解は3)
43,000千円。
なお、この問題では敷地面積が特例適用の上限である200㎡以下ですので、単純に自宅部分と賃貸部分に分けて減額するだけでしたが、200㎡を超えると調整計算が必要となります。
つまり、本特例の上限面積は、それぞれ合計して利用できるものではなく、例えば自宅部分の適用上限240㎡と賃貸部分の適用上限200㎡の合計480㎡まで利用可能とはなりません。
従って、例えば敷地面積300㎡の4階建て自宅兼マンション（1～3階賃貸、4階自宅）の場合、
自宅部分75㎡を80%減額した後、賃貸部分225㎡のうち200㎡上限一杯まで50%減額することは出来ず、調整計算が必要となります。
具体的には、自宅部分の適用枠のうち31.25%（75㎡÷240㎡）まで利用しているため、賃貸部分では上限200㎡のうち、68.75%までしか適用できないということです。
つまり、200㎡×68.75%＝137.5㎡が減額対象面積となります。
1級FP試験でここまでのレベルの問題が出るかは分かりませんが、FPとして原理の理解だけはしておきたいところです。
問４８
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