問40　2011年9月基礎

Ａさんは，所有する土地（用途は貸家の敷地）の有効活用として等価交換方式によりその土地をデベロッパーに譲渡し，その後デベロッパーがその土地上に建設した建築物の一部を取得することを検討している。
その際，「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」（いわゆる立体買換えの特例，以下，「本特例」という）の適用を受けたいと思っている。本特例に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。

なお，本問においては，本特例の表二号（中高層の耐火共同住宅）に限定するものとし，各選択肢において，本特例を受けるために必要とされるほかの要件等はすべて満たしているものとする。

1) 譲渡資産が土地等である場合には，その土地等の従前の用途は，事業の用または居住の用に供されていなければならないため，仮に，譲渡資産が遊休地であるときは，本特例の適用を受けることができない。

2) 譲渡資産がその譲渡した年の１月１日における所有期間が５年未満の短期所有のものであるときには，本特例の適用を受けることができないため，仮に，Ａさんの譲渡資産が短期所有であるときは，本特例の適用を受けることができない。

3) Ａさんは，土地を譲渡してから一定期間内に，譲渡した土地の上に建築された地上３階建以上の中高層耐火建築物の一部を取得して，その買換資産の床面積の３分の２以上の部分をもっぱら居住の用に供しなければ，本特例の適用を受けることができない。

4) 買換資産が譲渡資産を取得した者または譲渡資産を譲渡した者が建築したものでなければ，原則として，本特例の適用を受けることができない。

立体買換えの特例に関する問題です。

1) は、不適切。立体買換えの特例では、譲渡資産は、土地・建物・構築物のどれかであることが必要ですが、譲渡前の用途に関する制限はありませんので、譲渡資産が遊休地でも適用されます。

2) は、不適切。立体買換えの特例では、譲渡資産は、土地・建物・構築物のどれかであることが必要ですが、保有期間は問われません。

3) は、不適切。地上3階以上の中高層耐火建築物で、建物全体の床面積の2分の1以上が居住用の建築物を建築するときに、立体買換えの特例が適用されます。

4) は、適切。買換資産は、譲渡資産を取得した者（デベロッパー等）か、譲渡した者（地主）が建築した場合に、立体買換えの特例が適用されます。
具体的には、等価交換により地主が自分の土地をデベロッパーに譲渡し、デベロッパーが買換資産としてマンションを建築し、地主がマンションの一部を取得するような場合に、この特例がよく用いられます。

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