問49　2011年9月基礎

Ａさんは，Ｂさんから賃借した宅地の上にビルを建築して，Ｃさんに貸し付けている。この場合において，Ａさんの所有する借地権の相続税評価額，Ｂさんの所有する土地の相続税評価額に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。なお，Ａさん，Ｂさん，Ｃさんは親族関係のない個人であり，Ａさんには借地権が発生しているものとする。

自用地評価額 　50,000千円
借地権割合 　　　 　　　80％
借家権割合 　　　   　　30％
賃貸割合　　　　　      100％

1) Ａさんの所有する借地権の評価額は28,000千円，Ｂさんの所有する土地の評価額は7,000千円となる。

2) Ａさんの所有する借地権の評価額は28,000千円，Ｂさんの所有する土地の評価額は10,000千円となる。

3) Ａさんの所有する借地権の評価額は38,000千円，Ｂさんの所有する土地の評価額は7,000千円となる。

4) Ａさんの所有する借地権の評価額は38,000千円，Ｂさんの所有する土地の評価額は10,000千円となる。

土地の相続税評価額に関する問題です。

Ｂさん所有の土地は、Ａさんが賃借し借地権が発生していることから、貸宅地（借地権が付いている宅地）となります。
貸宅地価額＝自用地評価額−借地権価額　で、借地権価額＝自用地評価額×借地権割合　です。
※つまり、貸宅地価額＝自用地評価額×（1−借地権割合）

よって、Ｂさん所有の土地の借地権価額＝50,000千円×80％＝40,000千円　ですので、
Ｂさん所有の土地の評価額＝50,000千円−40,000千円＝10,000千円

また、ＡさんはＢさんから土地を借りてビルを建築し、Ｃさんに貸し付けています。このように、土地を借りて、その上に貸家を建て、第三者に賃貸しているような場合、貸家の敷地となっている借地権は、貸家建付借地権として評価します。
貸家建付借地権の評価額＝借地権価額−借地権価額×借家権割合×賃貸割合
　　　　　　　　　　　　　　　 ＝自用地評価額×借地権割合×（１−借家権割合×賃貸割合）

つまり、貸家建付借地権の評価額とは、その土地の借地権の価額から、借主（ビルの入居者Ｃさん）の権利評価額を差し引いたものとなります。

よって、Ａさん所有の借地権評価額＝50,000千円×80％×（1−30％×100％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　＝40,000千円×70％＝28,000千円

以上により正解は、2)

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