問26　2013年9月基礎

所得税の不動産所得に関する次の記述のうち，最も不適切なものはどれか。

1) 適正な賃貸料による宅地の賃貸に際し，定期借地権の設定により多額の保証金（賃借人が返還請求権を有するもの）を無利息で預かった。この保証金を自宅の建築資金に充当した場合，その保証金を預かることによって生じる経済的利益については，その保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の金額の計算上，総収入金額に算入する。

2) 一括貸ししていた賃貸用建物の賃借人の退去があった場合，入居者募集中の期間も不動産所得の金額の計算上，その賃貸用建物の減価償却費を必要経費に算入することができる。

3) 居住の用に供していた家屋（自宅）を取り壊して賃貸マンションを建てた場合，その取壊しに要した費用は必要経費にならないが，賃貸マンションの取得価額に算入することができる。

4) 土地の賃貸借契約の更新（更新期間20年）にあたり，更新料300万円を借地人の都合で５年間に均等分割して毎年３月31日に支払を受けることにした場合でも，その更新料の全額は，更新契約の効力が発生した日の属する年分の総収入金額に算入する。

不動産所得に関する問題です。

1) は、適切。賃貸借契約における保証金を無利息で預かっている場合、保証金により生じる経済的利益については、返還するまで毎年の不動産所得において総収入金額に算入されます。
本問の場合、保証金で自宅を建てており、本来ならローンを組んで利息を払う必要があったわけですから、支払わずに済んだローンの利息分が総収入金額に算入されることになります。

2) は、適切。原則として、賃貸していない部屋については減価償却費の計上はできませんが、空き室であっても、入居者を募集している等の、いつでも賃貸できる状態であれば、募集期間中についても減価償却費として必要経費に算入可能です。

3) は、不適切。自宅を取り壊して賃貸住宅を建てた場合、取壊し費用は必要経費にも建物の取得費にもならず、不動産所得の計算上なかったものとして取り扱われます。
居住用建物の場合、賃貸住宅の建築目的での取壊しだとしても、単に自分の資産を処分しただけ（家事費）とされてしまうのです。

4) は、適切。賃貸借契約の更新時に受け取る更新料は、契約更新の効力が発生する年分の総収入金額に全額を算入（その時点で受け取っていない分も総収入金額に算入）します。

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