問35　2014年1月基礎

民法の規定による一般的な不動産取引に関する次の記述のうち，最も不適切なものはどれか。

1) 兄弟が共有名義で土地を買い，兄が５分の３，弟が５分の２の共有持分で所有権移転登記を行った場合，弟は，兄の承諾を得なければ自己の共有持分を売却することができない。

2) 代理権を有しない者が代理人として売買契約を締結したが，自己の代理権を証明することができず，かつ，本人の追認を得ることができなかった場合，相手方は，善意・無過失であれば，当該無権代理人に契約の履行または損害賠償を請求することができる。

3) 未成年者が相続により不動産を取得した場合において，当該不動産を譲渡するには，法定代理人の同意を得なければならない。

4) 不動産取引における売買の目的物に隠れた瑕疵があり，契約時に買主がこれを知らず，かつ，そのために契約をした目的を達することができないときには，買主は契約の解除をすることができるとされるが，この権利の行使は，買主がその事実を知った時から１年以内にしなければならない。

不動産の売買取引と瑕疵担保責任に関する問題です。

1) は、不適切。共有持分となっている不動産について、持分だけの売却や抵当権設定は可能です。よって、弟が自身の持分について売却したり、抵当権を設定することについて、兄は拒否することは出来ません。

2) は、適切。代理人として売買契約を締結したにも関わらず、自己の代理権を証明できず、かつ本人の追認を得られない場合（つまり勝手に代理人として契約した場合）、契約の相手方が選択すれば、契約の履行または損害賠償の責任を負います。
ただし、相手方が、その代理人に代理権がないと知らなかったり（善意）、ウソだと見抜けなくても仕方ない（無過失）ときに限ります。

3) は、適切。相続により不動産を取得した未成年者が、その不動産を譲渡する際は、法定代理人の同意が必要です。
もし同意無しに売買契約を勝手に結んでしまった場合、法定代理人はその取引を取り消すことが可能です。

4) は、適切。買主が、欠陥のある不動産を購入した際に、その欠陥があることを知らずに契約した場合、その欠陥により契約の目的を達することができない（建てた家に住めない等）ときは、民法により、その事実を知った時から１年以内であれば売買契約を解除できます。

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