問41　2014年1月基礎

借地借家法の定期借地権および定期建物賃貸借に関する次の記述のうち，最も適切なものはどれか。

1) 存続期間を30年以上50年未満として事業用定期借地権を設定するには，借地権設定契約の締結時に，契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく，建物の買取りの請求をしないこととする旨を特約として定める必要がある。

2) 自己やその親族以外の第三者が居住するための賃貸マンションの所有を目的として設定する場合の定期借地権の種類については，もっぱら事業用の建物の所有を目的とする事業用借地権または事業用定期借地権とすることができる。

3) 建物の所有を目的とする賃借権である定期借地権のうち，一般定期借地権および事業用定期借地権等については，その設定契約を締結すれば，直ちにその効力が発生するが，建物譲渡特約付借地権については，その設定契約締結後にその借地権の設定登記をすることによって，その効力を生ずる。

4) 定期借家契約においては，賃貸借期間の満了により契約は確定的に終了するため，原則として，賃貸人は，期間満了前に賃借人に対して，期間満了により契約が終了する旨の通知をする必要はない。

定期借地権・定期建物賃貸借に関する問題です。

1) は、適切。事業用定期借地権には、存続期間10年以上30年未満と、30年以上50年未満の2種類があり、存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地権は、契約更新無し・建物再築による存続期間延長無し・満了時の建物買取請求権無しとする特約を付加することが必要です。

2) は、不適切。事業用借地権（10年以上30年未満）・事業用定期借地権（30年以上50年未満）は、事業目的の建物に限定され、居住用建物では設定できません。
従って、第三者が居住する賃貸マンションは、居住用建物である以上、事業用定期借地権ではなく、一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権で契約することになります（事業用・居住用どちらでも可）。

3) は、不適切。借地権者は、借地権の登記がなくても、その土地に自分名義で登記された建物を所有していれば、第三者に対抗できます（一般・事業用・建物譲渡特約付いずれも）。
つまり、借りている土地の地主が変わって、土地を返すように言われても、自分名義の家があれば、新しい地主に土地を明け渡さなくてもいいわけです。

4) は、不適切。定期借家契約で契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の１年前から６ヶ月前までの間（通知期間）に借主に対して期間満了で賃貸借が終了する旨を通知する必要があります。これをしないと、期間満了だからといって賃借人を退去させることが出来ません。

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