問62　2014年9月応用

自宅（居住用建物とその敷地である乙土地）の譲渡に関する以下の文章の空欄(1)〜(3)に入る最も適切な数値を，解答用紙に記入しなさい。なお，空欄(4)は，解答用紙の『�T』または『�U』のいずれかを○（マル）で囲むこと。また，問題の性質上，明らかにできない部分は「□□□」で示してある。

�T 「 Ａさんが自宅を7,000万円で譲渡し，居住用財産を譲渡した場合の□□□万円の特別控除の特例の適用を受けた場合，譲渡所得の金額の計算上，□□□万円を控除することができます。また，居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合，課税長期譲渡所得金額が（　1　）万円以下の部分については，□□□％の軽減税率が適用されます。なお，この２つの特例は，それぞれの要件を満たしていれば，重複して適用を受けることができます」

�U 「Ａさんが自宅を譲渡し，シニア向け分譲マンションを購入した場合，譲渡した年の１月１日における自宅の所有期間が（　2　）年を超えること，譲渡資産の譲渡価額が（　3　）億円以下であること等，所定の要件を満たしていれば，特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けることができます」

�V 「 Ａさんが自宅を譲渡し，シニア向け分譲マンションを3,850万円で購入した場合，上記『�T』および『�U』の各特例の適用を受けるために必要とされる要件を満たしていることを前提として，自宅の譲渡に係る取得費を500万円，譲渡費用を200万円と仮定すると，譲渡所得に係る税額は（　4　）を選択したほうが少なくなります」

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

�T 軽減税率の特例を受けた場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は所得税10.21%・住民税4%、6,000万円超の部分は所得税15.315%・住民税5%となります（復興特別所得税を含む）。
また、居住用財産の3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用可能です。

�U 居住用財産の買換え特例は、売った家より買った家のほうが高ければ課税繰り延べ、逆に売った家のほうが買った家より高い場合は、差額に長期譲渡所得として20.315％課税（買った家相当額は課税繰り延べ）されますが、所有期間10年超であり、譲渡する居住用財産の売却額が1億円以下であることが必要です（以前は1億5,000万円以下であったが、平成26年1月1日より1億円以下に引き下げ）。

�V 土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、課税長期譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除　です。
『�T』のように、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例を受けた場合、税負担は以下の通り。
課税長期譲渡所得＝7,000万円−(500万円＋200万円)−3,000万円＝3,300万円
特例適用後の所得税・住民税の合計＝3,300万円×14.21％＝468.93万円

次に、『�U』のように、居住用財産の買換え特例を受けた場合、譲渡収入は譲渡価額7,000万円−取得価額3,850万円＝3,150万円です。
次に、必要経費（取得費と譲渡費用の合計額）は、
取得費500万円＋譲渡費用200万円＝700万円です。

ただし、この合計額は譲渡資産全体の取得費・譲渡費用ですので、買換え資産との差額（収入額）に応じた金額だけを必要経費として計上することが必要です。
よって、差額分の必要経費＝全体経費700万円×収入額3,150万円／譲渡額7,000万円
　　　　　　　　　　　　＝315万円
よって、譲渡益＝収入額3,150万円−必要経費315万円＝2,835万円
　　　　所得税・住民税合計＝2,835万円×20.315％＝575.93025≒575.93万円

従って『�T』と『�U』を比較した場合、『�T』の方が税負担は少なくなります。

以上により正解は、(1)6,000　(2)10　(3)　1　(4)『�T』

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