問36 2015年9月基礎

問36 問題文と解答・解説

問36 問題文

借地借家法の定期建物賃貸借契約(以下、「定期借家契約」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) 賃貸人が定期借家契約を締結する前に契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを書面を交付して説明していなかった場合、賃貸借期間の満了時に賃借人から契約の更新の請求があったときは、賃貸人は、正当の事由がない限り、その請求を拒絶することはできない。

2) 定期借家契約において、家賃の改定について固定またはスライド方式に基づくとするなどの旨の特約がある場合には、借地借家法の借賃増減請求権の規定は適用されない。

3) 自己の事業の用に供するために賃借している建物の定期借家契約において、当該建物の床面積が200u未満であり、かつ、廃業等のやむを得ない事情により事業を継続することが困難となったときは、賃借人は、特約がなくても当該建物の定期借家契約を中途解約することができる。

4) 借地借家法施行前に締結された居住用建物の賃貸借契約について、当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする定期借家契約を締結することは認められない。

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問36 解答・解説

定期借家契約に関する問題です。

1) は、適切。定期借家契約では、賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを、書面を交付して説明しなければなりませんが、説明していなかった場合、期間満了時に賃借人から契約の更新の請求があったとき、正当事由がない限り、拒絶できません

2) は、適切。借地借家法では、借主に不利な特約は、無効とされていますので、「家賃を減額しない」という特約があった場合でも、普通借家契約の場合は減額請求が可能です。
ただし、定期借家契約の場合は、建物の賃料の増減に関する特約は、借主に有利・不利に関わらず、有効です。

3) は、不適切。定期借家契約では、床面積200u以下の居住用建物に限り、正当事由(※)があれば、特約無しで中途解約可能ですので、事業用建物では中途解約できません。
(※)やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合等

4) は、適切。借地借家法施行前に締結された居住用建物の普通借家契約は、当事者がお互いに合意していたとしても、 定期借家契約に切り替えられず、無効(普通借家契約が継続しているという扱い)になります(事業用は切替可能)。

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