問38　2015年10月基礎

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) 区分所有者が管理者を選任または解任するためには、集会の決議によることが必要であり、規約で別段の方法を定めることはできない。

2) 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、この変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない。

3) 形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更を行うためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、この区分所有者の定数については規約で過半数まで減ずることができる。

4) 区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数によって、区分所有建物を取り壊し、当該建物の敷地に新たに建物を建築する旨の決議（建替え決議）をすることができるが、この区分所有者の定数については規約で減ずることはできない。

区分所有法に関する問題です。

1) は、不適切。マンションの購入者などの区分所有者は、集会の決議によって管理者（管理組合の理事長など）を選任・解任できますが、規約で別の方法を定めることもできます（例：1年ごとの周り番等）。

2) は、適切。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾が必要です。
つまり、基本は多数決ですが、それを悪用して一部の人にだけ特別不利益になるような規約変更は、本人の承諾無しには認められないわけです。

3) は、適切。著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となります。
ただし、「区分所有者の定数」は、規約で過半数まで減ずる（決議し易くする）ことができます。

4) は、適切。建物を建て替えるには、集会で区分所有者および議決権の各５分の４以上が必要で、規約で別段の定めをすることはできません。

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