問39　2015年10月基礎

Ａさんが、平成27年４月に自己の居住用財産を2,000万円で譲渡するとともに新たに住宅借入金を利用して自己の居住用財産を3,000万円で取得し、平成27年分の所得税の確定申告により「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用を受けた場合、平成28年以降に繰り越すことができる譲渡損失の金額として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないこと。

〈譲渡資産の内容等〉
・譲渡価額　　　　　　　　：2,000万円
・取得費と譲渡費用の合計額：5,000万円
・譲渡契約日の前日の譲渡資産に係る住宅借入金残高：3,000万円
・譲渡資産の土地等の面積　：300�u
・Ａさんの平成27年分の給与所得の金額：780万円（その他の所得はない）

〈買換資産の内容等〉
・取得価額：3,000万円
・平成27年末の住宅借入金残高：2,000万円

1) 220万円

2) 1,000万円

3) 2,220万円

4) 3,000万円

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除では、譲渡損失とその年の他の所得との損益通算が可能で、損益通算後も控除しきれない損失は、譲渡年の翌年以降3年以内での繰越控除が可能です。

また、譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で、本問の場合は3,000万円の特別控除等の適用はないため、
譲渡所得（損失）＝2,000万円−5,000万円＝▲3,000万円　となります。

Aさんの給与所得は780万円で、譲渡損失は▲3,000万円ですから、損益通算すると、
780万円−3,000万円＝▲2,220万円の損失が控除しきれないため、翌年以降に繰り越されます。

従って正解は、3）　2,220万円

なお、よく似た特例に、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」がありますが、こちらは住宅ローンのある住宅をそのローン残高を下回る価格で譲渡した場合は、ローン残高から譲渡価格を差し引いた額が、損益通算の限度額になります。
よって、3,000万円−2,000万円＝1,000万円（損益通算限度額）です。
譲渡損失額は3,000万円ですが、損益通算できるのは、1,000万円までということです。
従って、損益通算すると780万円−1,000万円＝▲220万円　となり、繰り越す損失額は　1）220万円　です。
よく似た特例ですが、「特定居住用〜」の方は、買換資産を取得しない場合も適用できます。

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