問49　2016年1月基礎

Ａさんは、Ａさんの父親が平成27年８月に死亡したことにより、下記のＸ土地、Ｙ土地、Ｚ土地を相続により取得した。「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を受けた場合、当該宅地の相続税の課税価格に算入すべき価額の計算にあたって減額される最大の金額として、次のうち最も適切なものはどれか。

＜Ｘ土地＞
・Ｘ土地は、Ａさんの父親が居住していた自宅の敷地であり、「特定居住用宅地等」に該当する。
・宅地面積は400�u、自用地評価額は6,000万円である。

＜Ｙ土地＞
・Ｙ土地は、Ａさんの父親が事業を営んでいた雑貨店の敷地であり、「特定事業用宅地等」に該当する。
・宅地面積は200�u、自用地評価額は3,000万円である。

＜Ｚ土地＞
・Ｚ土地は、Ａさんの父親が所有していた賃貸アパート（入居率100％）の敷地であり、「貸付事業用宅地等」に該当する。
・宅地面積は200�u、自用地評価額は8,000万円、借地権割合は60％、借家権割合は30％である。

1) 3,960万円

2) 4,000万円

3) 6,360万円

4) 7,200万円

小規模宅地の特例に関する問題です。

平成27年1月1日以降の相続・遺贈より、小規模宅地の特例は、特定事業用400�uと特定居住用330�uを併用する際は、それぞれ適用可能となっため、最大730�uまで適用可能となりました。
適用可能面積はそれぞれの上限までであり、一方の超過分をもう一方から差し引くことはできないため、本問の場合、特定居住用400�uのうち特例適用できるのは330�uまでです。

よって、特定事業用と特定居住用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定事業用：Y土地3,000万円×80％＝2,400万円
特定居住用：X土地6,000万円×330�u／400�u×80%＝3,960万円
減額合計　：2,400万円+3,960万円＝6,360万円

また、貸付事業用との併用は、以前と同様に、特例を適用する敷地面積に応じて調整計算する必要があります。
本問の場合、特定事業用のY土地は200�uで上限の400�uまで達していないため、上限に対して余った割合、
1−(200�u÷400�u)＝2分の1をZ土地に適用できます。

小規模宅地の特例は、貸付事業用は200�uを上限に50%減額となりますが、賃貸アパートの敷地などの、自分が所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の土地は、借地権や借家権分が減額評価された貸家建付地としての評価額に対して特例適用されます。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
よって、Z土地の評価額＝8,000万円×(1−60％×30％×100％)＝6,560万円

従って、特定事業用と貸付事業用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定事業用：Y土地3,000万円×80％＝2,400万円
貸付事業用：Z土地6,560万円×1／2×50%＝1,640万円
減額合計　：2,400万円+1,640万円＝4,040万円

なお、Z土地（アパートの敷地）のみに上限まで適用した場合は、
6,560万円×50%＝3,280万円が減額になります。

以上により、最も減額金額が大きくなるのは、特定事業用と特定居住用を併用する場合の6,360万円です。

従って正解は、3）6,360万円

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