問61　2016年1月応用

交換後の乙土地に耐火建築物を建築する場合、次の(1)および(2)に答えなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は�u表示とすること。なお、記載された事項以外は考慮しないものとする。

(1)建ぺい率の上限となる建築面積はいくらか。
(2)容積率の上限となる延べ面積はいくらか。なお、特定道路までの距離による容積率制限の緩和を考慮すること。

〈特定道路までの距離による容積率制限の緩和に関する計算式〉

建築面積と延べ面積の上限に関する問題です。

指定建ぺい率が80％の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません（建ぺい率100%）ので、乙土地（近隣商業地域）で適用される建ぺい率は、100％となります。

建築面積＝建ぺい率×敷地面積ですが、乙土地の接する幅員2ｍ市道は、「建築基準法第42条２項道路」とあります。これは都市計画区域にある幅４ｍ未満の道で、建築基準法上の道路とみなしているもの（2項道路）です。
2項道路の中心線から2m後退した線が、道路との境界線とみなされるため、みなし道路境界線と道までの部分（セットバック部分）は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません。

セットバックで後退する距離は、現在の道路幅に対して、4mに足りない分の幅員の2分の1です。
本問の場合、幅員2mですから、セットバックした場合の後退距離は、
（4m−2m）÷２＝1.0m
よって、
乙土地の敷地面積＝220�u−(後退距離1.0m×間口20ｍ)＝200�u

従って、(1)建築面積の上限＝200�u×100％＝200�u

次に、容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
住居系用途地域の場合……前面道路幅×4／10
その他の用途地域の場合…前面道路幅×6／10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

問題文では道路が2mと6mの2つありますが、このような場合は広いほうの道路幅を前面道路とすることができます。
さらに、前面道路幅員が6m以上12m未満で、その前面道路からの距離が70m以内で幅員15m以上の道路（特定道路）に接続している場合、前面道路幅員に一定の値が加算されます（特定道路による容積率制限の緩和）。
本問では前面道路幅員は6mで、幅員15mの市道までの距離は63mですので、特定道路による容積率制限の緩和が適用されます。
加算される値＝(12m−前面道路幅員)×(70m−特定道路までの距離)÷70m
　　　　　　＝(12m−6m)×(70m−63m)÷70m＝0.6m

よって乙土地は、前面道路が6m+0.6m、用途地域は近隣商業地域。よって容積率の計算は、
(6m＋0.6m)×6／10＝396%　＜　指定容積率400%。よって乙の容積率は396%。

(2)延べ面積の上限＝200�u×396％＝792�u

以上により正解は、(1)200（�u）　(2)792（�u）

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