問62　2016年9月応用

Ａさんが、相続した家屋を取り壊し、以下の〈条件〉でその敷地である甲土地を譲渡した場合、次の(1)〜(3)に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満を切り捨てて円単位とすること。なお、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考慮しないものとする。

(1)「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額はいくらか。
(2)「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」（相続税の取得費加算の特例）の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額はいくらか。
(3)上記(1)で求めた金額と上記(2)で求めた金額のいずれか低い金額に係る所得税額、復興特別所得税額および住民税額の合計額はいくらか。

〈条件〉
〈譲渡資産（甲土地）に関する資料〉
・譲渡資産の譲渡価額：3,800万円
・譲渡資産の所有期間：50年
・譲渡資産の取得費　：不明
・譲渡費用　　　　　：210万円
（家屋の取壊し費用、仲介手数料等）

〈父親の相続に関する資料〉
・相続人： Ａさん（ほかに相続人はいない）
・甲土地の相続税評価額：2,400万円
・乙土地の相続税評価額：1,200万円
（甲土地・乙土地以外に相続した土地はない）
・Ａさんの相続税の課税価格：9,600万円
（債務控除400万円を控除した後の金額）
・Ａさんが納付した相続税額：1,100万円
（贈与税額控除、相次相続控除は受けていない）

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除・取得費加算の特例適用後の所得税・住民税に関する問題です。

土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、課税長期譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−特別控除　です。

本問では、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用した場合を計算するため、上記の計算式の「特別控除」部分は3,000万円となります。

また、取得費が不明な場合には、概算取得費として譲渡価額の5％とすることができます。
本問では、土地と建物の売却価格の合計は、3,800万円ですので、3,800万円の5％を概算取得費とすることができます。

課税長期譲渡所得＝3,800万円−(3,800万円×5％＋210万円)−3,000万円
　　　　　　　　＝3,800万円−(190万円＋210万円)−3,000万円＝400万円

次に、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例は、相続で取得した土地・建物や株式等を、相続税の申告期限の翌日以後3年以内（相続開始後3年10ヶ月以内）に売却すると、納付した相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例で、加算額の計算式は以下の通り。
取得費加算する相続税額＝その人の相続税額×{譲渡資産の相続税評価額／(相続税の課税価格＋債務控除額)}
よって本問の場合は以下の通り。
取得費加算する相続税額＝1,100万円×{2,400万円／(9,600万円＋400万円)}＝264 万円

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（納付した相続税のうち一定額を取得費に加算）と併用できませんので、取得費加算した場合の課税長期譲渡所得は以下の通り。
課税長期譲渡所得＝3,800万円−(3,800万円×5％＋264万円＋210万円)＝3,136万円

従って、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用した方が低くなりますので、こちらで税額を算出します。
長期譲渡所得は所得税15％・住民税5%であり、復興特別所得税は、その年の所得税額の2.1%分です。

●所得税
400 万円×15％＝60 万円
●復興特別所得税
60 万円×2.1％＝12,600 円
●所得税・復興特別所得税の合計額
60 万円＋12,600 円＝612,600 円
●住民税額
400 万円×５％＝20 万円
●所得税・復興特別所得税・住民税の合計額
612,600 円＋20 万円＝812,600 円


以上により正解は、(1)4,000,000（円）　(2) 31,360,000（円）　(3)812,600（円）

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