問35　2017年1月基礎

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問における普通借地権とは、定期借地権等以外の借地権をいう。

1) 普通借地権の存続期間が満了し、借地契約を更新する場合において、当事者間の合意により更新後の期間を30年と定めることは可能である。

2) 普通借地権の存続期間が満了し、借地契約を更新しない場合において、借地人は、土地所有者に対し、借地人が権原により借地上に建築した建物について時価で買い取るべきことを請求することができる。

3) 居住の用に供する賃貸マンションの事業運営を目的とし、かつ、存続期間を20年として定期借地権を設定することはできない。

4) 建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、当該建物の賃借人は、土地所有者の承諾を得なければ当該建物の使用を継続することができない。

定期借地権・普通借地権に関する問題です。

1) は、適切。普通借地権では、1回目の更新契約の期間は20年で、2回目以降の更新契約の期間は10年とされていますが、当事者間で合意すれば、これより長い期間を定めることも可能です。

2) は、適切。普通借地権の存続期間満了後、契約の更新がない場合、借地人は地主に建物等の時価での買い取りを請求可能です（建物買取請求権）。
※権原：権利の発生する原因（本問の場合は、「土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利」である借地権のこと）

3) は、適切。定期借地権のうち、事業用定期借地権等は、事業目的の建物に限定され、居住用建物では設定できません。さらに、建物に用途制限がない一般定期借地権の存続期間は50年以上、建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上ですので、居住用マンションに存続期間20年の定期借地権を設定することはできません。

4) は、不適切。建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者や賃借人が請求すると、期間の定めのない建物賃貸借契約がされたとみなされます。
つまり、建物譲渡特約付借地権は、30年以上となる存続期間が終了しても、借地人や借家人は引き続き建物を利用できるわけです（借地人は借家人になります）。

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