問6　2017年9月基礎

フラット35に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 戸建て住宅を取得する際にフラット35を利用するためには、当該住宅について、床面積および敷地面積がいずれも70�u以上であり、かつ、独立行政法人住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している必要がある。

2) 省エネルギー性や耐震性などの技術基準に適合した新築住宅を購入する際にフラット35を利用する者は、フラット35リノベを利用することにより、返済当初５年間または10年間のフラット35の借入金利を年0.6％引き下げることができる。

3) フラット35を利用している者がフラット35借換融資に借り換える場合、対象となる住宅および敷地に設定された抵当権の抵当権者および順位に変更が生じないため、抵当権の抹消および設定の手続を省略することができる。

4) 認定長期優良住宅を新築する際にフラット35（アシューマブルローン）を利用した者が当該住宅を売却する場合、購入者が同意し、かつ、独立行政法人住宅金融支援機構が認めれば、売却時のフラット35の残債務を購入者に引き継がせることができる。

フラット35に関する問題です。

1) は、不適切。フラット35は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅で、床面積が一戸建て70�u以上、マンション30�u以上であることが必要です（敷地面積に制限はありません）。

2) は、不適切。フラット35リノベは、中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合や、性能向上リフォーム済の中古住宅を購入する場合に、返済当初5年間または10年間のフラット35の借入金利を年0.6％引き下げる制度です。
省エネ・耐震性等に優れた住宅に対して一定期間金利優遇される制度は、フラット35Ｓです。

3) は、不適切。フラット35からフラット35借換融資への借り換えも可能ですが、対象住宅・敷地の抵当権を抹消し、改めて借換え後のフラット35の抵当権を設定する必要があります。
フラット35の借換融資とは、例えば変動金利で住宅ローンを組んでいた場合、金利上昇リスクを考えて、長期固定金利のフラット35に借り換えることができる制度ですが、フラット35で借りていた金利の高い住宅ローンを、現在の低金利で改めてフラット35借換融資を利用して借り換えることも可能なわけです。

4) は、適切。フラット35のアシューマブル・ローン（債務承継ローン）は、ローンで新築した認定長期優良住宅を売却する場合、購入者に残った債務を引き継ぐことが可能な住宅ローンです（購入者の同意と住宅金融支援機構の審査に通ることが必要）。
購入者が引き継ぐ住宅ローンは、新築当時の借入金利が適用されますので、購入時よりも売却時に金利が上昇していれば、よりその中古住宅が売却しやすくなるといった売主側のメリットがあります。

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