問36 2018年1月基礎

問36 問題文と解答・解説

問36 問題文

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1) 契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了する旨を定めた建物賃貸借契約を締結した賃貸人が、あらかじめ賃借人に対してその旨を書面を交付して説明していなかった場合、賃貸借期間の満了時に賃借人から契約の更新の請求があったときは、賃貸人は、正当の事由がない限り、その請求を拒絶することはできない。

2) 定期借家契約は、公正証書で締結しなければならないため、公正証書以外の書面や口頭によって契約の更新がない旨を定めた建物賃貸借契約を締結しても、その契約は普通借家契約とみなされる。

3) 定期借家契約において、自己の居住の用に供する床面積200u未満の建物を賃借している賃借人が、転勤や親族の介護等のやむを得ない事情により当該建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は、当該賃貸借契約を中途解約することができる。

4) 借地借家法上の造作買取請求権は任意規定であるため、普通借家契約、定期借家契約のいずれも、契約においてあらかじめ賃借人は造作買取請求権を放棄する旨の特約を設けることが可能である。

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問36 解答・解説

定期借家契約・普通借家契約に関する問題です。

1) は、適切。定期借家契約では、賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを、書面を交付して説明しなければなりませんが、説明していなかった場合、期間満了時に賃借人から契約の更新の請求があったとき、正当事由がない限り、拒絶できません

2) は、不適切。定期借家契約は公正証書等の書面によって行うことが必要ですが、必ず公正証書でなければならない、というわけではなく、書面であれば認められます(公正証書でなくても可)。

3) は、適切。定期借家契約では、床面積200u以下の居住用建物に限り、正当事由(※)があれば、特約無しで中途解約可能です。
(※)転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合等

4) は、適切。借主は、貸主の同意を得て、借家に借主自身が付加した畳・エアコンなどを、貸主に買い取ってもらうことを請求できます(造作買取請求権)が、この権利は特約で排除することが可能です。

よって正解は、2)

問35      問37

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