問48 2018年1月基礎

問48 問題文と解答・解説

問48 問題文

Aさんは、父親から建物の敷地となっている下記のX土地、Y土地、Z土地(借地権)を相続により取得した。X土地、Y土地、Z土地(借地権)の相続税評価額の合計額として、次のうち最も適切なものはどれか。

●X土地
・Aさんは、父親から固定資産税程度の地代で借り受けているX土地にアパートを建築して、第三者に賃貸(入居率は100%)していた。
・X土地の自用地評価額は2,500万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。

●Y土地
・Aさんの父親は第三者であるB株式会社にY土地を通常の地代で貸し付けていたが、権利金は収受していない。Y土地については「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている。
・B株式会社はY土地にアパートを建築して、第三者に賃貸(入居率は100%)していた。
・Y土地の自用地評価額は5,000万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。

●Z土地(借地権)
・Aさんの父親は第三者であるC株式会社からZ土地を通常の地代で借り受けていたが、権利金は支払っていない。Z土地については「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている。
・Aさんの父親はZ土地にアパートを建築して、第三者に賃貸(入居率は100%)していた。
・Z土地の自用地評価額は3,000万円、借地権割合は60%、借家権割合は30%である。

1) 5,600万円

2) 6,000万円

3) 6,500万円

4) 8,100万円

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問48 解答・解説

土地の相続税評価額に関する問題です。

まずX土地ですが、固定資産税程度の地代で土地を借りて、「自分で」建物を建築し、第三者に賃貸しています。この場合相続税評価額は、自用地となります。
地代の支払いが固定資産税程度であれば、土地の使用貸借とみなされるため、土地の使用権は相続税評価上はゼロとされます(借地権の価値ゼロ)。
よって、X土地の相続税評価額=2,500万円

次にY土地ですが、借地権が設定されている土地で、「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている場合、その土地の借地権の価額は、評価せず0円とします。
借地権を設定していても、借りている土地を無償で返還する(借地権の買取なし)ことになるため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロとなるためです。
ただし、借地権の評価が0円とはいえ、実際に土地が使用されていれば、借地人への法的保護も発生しますし、地主にとっては賃貸借契約により土地利用が制約されるため、貸宅地について「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合は、借地権割合を20%として、その土地の相続税評価額を算出します。
貸宅地の評価額=自用地評価額−借地権評価額=自用地評価額×(1−借地権割合)
※借地権評価額=自用地評価額×借地権割合
よって、Y土地の相続税評価額=5,000万円×(1−20%)=4,000万円

最後にZ土地(借地権)ですが、Y土地同様に、「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されているため、借地権の価額は、評価せず0円となります。
よって、Z土地(借地権)の相続税評価額=0円

以上により、X・Y・Zの評価額合計=2,500万円+4,000万円+0円=6,500万円

よって正解は、3)

問47      問49

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