問1 2018年9月実技(資産設計)

問1 問題文と解答・解説

問1 問題文

慎吾さんは、新築マンションの購入を検討しており、FPの橋口さんに相談をした。下記<条件>に基づく購入可能な物件価格(消費税込み)の上限として、正しいものはどれか。なお、計算過程で端数が生じる場合は円未満を四捨五入し、住宅ローンの借入額および物件価格については10万円未満を切り捨てること。

<条件>
・用意した自己資金400万円と慎吾さんの父から贈与される100万円を住宅購入に充てる。これらの資金で不足する分については、住宅ローンを利用する。
・住宅ローンは慎吾さんが単独で借り入れるものとし、借入額については、住宅ローンの年間元利合計返済額が2017年分の慎吾さんの年収(税込み)の20%以内となるようにする。
・住宅ローンの条件は、以下のとおりとする。
 金利年1.20%(全期間固定金利)
 返済期間30年(返済回数360回)
 元利均等返済
 毎月返済のみ(ボーナス返済なし)
・借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,309円とする。
・住宅購入のための諸費用(消費税込み)は物件価格の5%とし、上記で準備した資金の中から充てるものとする。

1.3,010万円

2.3,110万円

3.3,170万円

4.3,270万円

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問1 解答・解説

不動産の購入可能上限額に関する問題です。

慎吾さんの自己資金400万円と、父親からの贈与100万円との合計500万円で不足する分を住宅ローンでまかない、さらに諸費用は物件価格の5%で準備資金から捻出するということですので、
物件価格+物件価格×5%=自己資金400万円+贈与100万円+住宅ローン
となります。

次に、住宅ローンの年間元利合計返済額≦2017年分の慎吾さんの税込み年収×20% ですから、
550万円×20%=110万円 が、年間の元利合計返済額の上限です。

ここで、「借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,309円」ですので、
借入額100万円当たりの年間の元利合計返済額=3,309円×12=39,708円 です。
よって、上限110万円に最も近い借入額にするには、
39,708円/100万円=110万円/借入額 となる、
110万円÷39,708円=27.70…倍の借入額とすればよいわけです。

39,708円/100万円=110万円/借入額
借入額=110万円×(100万円/39,708円)
   =27,702,226.2…→27,702,226円(円未満四捨五入)
従って、住宅ローンの借入額=2,770万円(10万円未満切捨て)となります。

よって、冒頭の式に当てはめると以下の通りです。
物件価格+物件価格×5%=自己資金400万円+贈与100万円+住宅ローン2,770万円
物件価格×(1+0.05)=500万円+2,770万円
物件価格=(500万円+2,770万円)/(1+0.05)=31,142,857.1…
→3,110万円(10万円未満切捨て)

よって正解は、2.3,110万円

問1-10                問2

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