問35　2019年5月基礎

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問における普通借地権とは、定期借地権等以外の借地権をいう。

1) 普通借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を借地権設定者の承諾を得て築造したときは、普通借地権は、その承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から30年間存続する。

2) 普通借地権の存続期間が満了し、借地権設定者が借地契約を更新しない場合において、借地権者は、借地権設定者に対し、借地権者が権原により借地上に建築した建物について時価で買い取るべきことを請求することができる。

3) 存続期間を10年以上30年未満とする事業用定期借地権等を設定する場合には、設定契約時に契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取請求権を排除する旨を特約として定める必要がある。

4) 建物譲渡特約付借地権の設定契約は、その設定後30年以上を経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を特約として定め、公正証書により締結しなければならない。

定期借地権・普通借地権に関する問題です。

1) は、不適切。普通借地権の存続期間中に建物が滅失し、地主の承諾を得た上で、借地権者が残りの期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、承諾日と建築日のいずれか早い日から、普通借地権が20年間存続します。
なお、「残りの期間を超えて存続すべき建物」は、耐用年数が残存期間よりも長期であるか等により、判断されます。

2) は、適切。普通借地権の存続期間満了後、契約の更新がない場合、借地人は地主に建物等の時価での買い取りを請求可能です（建物買取請求権）。
※権原：権利の発生する原因（本問の場合は、「土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利」である借地権のこと）

3) は、不適切。事業用定期借地権等には、存続期間10年以上30年未満と、30年以上50年未満の2種類があり、借地権存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地権は、契約更新無し・建物再築による存続期間延長無し・満了時の建物買取請求権無しとする特約を付加することが必要ですが、10年以上30年未満の事業借地権では、特約無しで契約更新無し・建物再築による存続期間延長無し・満了時の建物買取請求権無しが認められます。

4) は、不適切。一般定期借地権は書面、事業用定期借地権は公正証書での契約が必要なのに対し、建物譲渡特約付借地権は、書面である必要はありません（口頭でも可）。

よって正解は、2

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