問37　2019年5月基礎

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1) 各区分所有者は、専有部分を目的とする所有権、敷地利用権、専有部分の床面積の割合による共用部分の持分を有し、かつ、規約に別段の定めがない限り、集会において所有する住戸の購入金額に応じた議決権割合を有する。

2) 規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各３分の２以上の多数による集会の決議が必要であるが、この変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、当該区分所有者の承諾を得なければならない。

3) 形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更を行うためには、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要であるが、この区分所有者および議決権の定数については規約で過半数まで減ずることができる。

4) 建替え決議を目的とする集会を招集する場合、原則として、招集の通知を会日より少なくとも２カ月前に発し、会日より少なくとも１カ月前までに、区分所有者に対して建替えを必要とする理由等の説明を行うための説明会を開催しなければならない。

区分所有法に関する問題です。

1) は、不適切。玄関・ロビー・エレベーター・階段・廊下等の共用部分の持分割合は、各共有者が有する専有部分の床面積（内法面積（水平投影面積））の割合で決まります。また、集会における議決権割合も、各所有者が有する専有部分の床面積の割合で決まります。

2) は、不適切。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾が必要です。
つまり、基本は多数決ですが、それを悪用して一部の人にだけ特別不利益になるような規約変更は、本人の承諾無しには認められないわけです。

3) は、不適切。著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となりますが、「区分所有者の定数」は、規約で過半数まで減ずる（決議し易くする）ことができます。ただし、「議決権の定数」は規約で減ずることはできません。

4) は、適切。建替え決議を目的とする集会を招集する場合、集会日より少なくとも2ヶ月前に招集通知を出す必要があり、さらに1ヶ月前までに区分所有者に対して建替えの必要性等を説明する説明会を開催することが必要です。

よって正解は、4

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