問35　2019年9月基礎

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1) 不動産の鑑定評価にあたっては、対象不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提とした不動産の価格を把握することとされている。

2) 原価法は、価格時点において対象不動産の再調達を想定した場合において必要とされる適正な原価の総額について減価修正を行って対象不動産の積算価格を求める手法である。

3) 取引事例比較法の適用にあたっては、多数の取引事例を収集する必要があるが、取引事例は、原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとされている。

4) 建物の収益価格を直接還元法で求める場合、原則として、還元対象となる一期間における減価償却費を控除しない償却前の純収益を、償却後の純収益に対応する還元利回りで除して算出する。

不動産の鑑定評価に関する問題です。

1) は、適切。不動産鑑定評価基準においては、最有効使用（その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用）＝「その不動産の所有者にとって最も満足度が高いであろう活用方法」を前提とした価格で評価することが原則（最有効使用の原則）とされています。例えば、駅前の繁華街の土地は一戸建てよりも店舗使用の方が所有者の満足度は高くなるはずであり、店舗使用こそが最有効使用とされます。

2) は、適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求めて、評価する方法です。
評価の際は、経年劣化や経済的要因による減価修正を行って、対象不動産の積算価格を求めます。

3) は、適切。取引事例比較法は、対象不動産と条件の近い物件（近隣地域や同一需給圏内の類似地域）の取引事例を収集・選択し、比較して評価する手法です。
比較の際は、取引事例の価格に、特殊事情や取引時点の相違による影響の補正・修正（事情補正・時点修正）を行い、地域要因・個別的要因の比較も行ったうえで、比準価格を求めます。

4) は、不適切。収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益（家賃等）を還元利回りで還元する、つまり将来の純収益を現在価値に割り戻すことによって、対象不動産の収益価格を求める方法ですが、純収益に関しては現金の収入・支出で考えるため、現金の収支を伴わない減価償却費は控除しないとされています。

よって正解は、4

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