問36　2019年9月基礎

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1) 買主が売主である宅地建物取引業者の瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、当該瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証し、かつ、当該瑕疵がある事実を知った時から１年以内でなければならない。

2) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅地建物取引業者が目的物の瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から２年間とする旨の特約は有効である。

3) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、宅地建物取引業者は、売買代金の額の２割を超える手付金を受領することはできない。

4) 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、媒介契約が専任媒介契約である場合は２週間に１回以上、専属専任媒介契約である場合は１週間に１回以上、当該媒介契約に係る業務の処理状況を報告しなければならない。

宅地建物取引業法に関する問題です。

1) は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります（買主はその事実を知った時から１年以内であれば売買契約を解除できます）。
つまり、「売主の責めに帰すべき事由」＝「売主の故意・過失」による欠陥だと買主が証明する必要はありません。

2) は、適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任については、民法の規定よりも買主に不利となる特約を締結できませんが、契約解除・損害賠償請求期間を引渡日より２年以上とする特約は除きます。

3) は、適切。売主が宅地建物取引業者で、買主は宅地建物取引業者でない場合、売主が受け取る手付金の上限は、売買代金の２割までです。

4) は、適切。専任媒介契約では、専任媒介契約の締結日から７日以内に指定流通機構へ登録し、依頼者に２週間に１回以上業務処理状況を報告する必要があります。また、専属専任媒介契約では、専属専任媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構へ登録し、依頼者に1週間に１回以上業務処理状況を報告する必要があります。

よって正解は、1

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