問37　2019年9月基礎

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問における普通借地権とは、定期借地権等以外の借地権をいう。

1) 普通借地権の存続期間が満了し、普通借地契約を更新する場合において、当事者間の合意により更新後の期間を50年と定めることは可能である。

2) 普通借地契約において、借地借家法で定める地代等増減請求権は任意規定であり、特約によりその適用を排除することができる。

3) 居住の用に供する賃貸マンションの事業運営を目的とし、かつ、存続期間を20年として定期借地権を設定することはできない。

4) 建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合において、その建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものと借地権設定者との間で、その建物について定期建物賃貸借契約を締結することは可能である。

定期借地権・普通借地権に関する問題です。

1) は、適切。普通借地権では、1回目の更新契約の期間は20年で、2回目以降の更新契約の期間は10年とされていますが、当事者間で合意すれば、これより長い期間を定めることも可能です。

2) は、不適切。借地借家法で定められている、普通借地契約における地代等増減請求権は強行規定であり、特約で排除できません。

3) は、適切。定期借地権のうち、事業用定期借地権等は、事業目的の建物に限定され、居住用建物では設定できません。さらに、建物に用途制限がない一般定期借地権の存続期間は50年以上、建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上ですので、居住用マンションに存続期間20年の定期借地権を設定することはできません。

4) は、適切。建物譲渡特約付借地権は、存続期間30年以上で、期間満了で契約が消滅し、地主が建物を買い取る特約が付いた借地権です。
建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者や賃借人が請求すると、期間の定めのない建物賃貸借契約がされたとみなされます。ただし、その建物の賃借人と借地権者との間で、定期借家契約を締結することも可能です。

よって正解は、2

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