問63 2019年9月応用

問63 問題文と解答・解説

問63 問題文

Aさんの相続に関する以下の文章の空欄(1)〜(7)に入る最も適切な語句または数値を、解答用紙に記入しなさい。

Aさんがいわゆる青空駐車場として使用している丙土地は、相続税の課税価格の計算上、自用地として評価するが、丙土地上に賃貸物件を建築し、貸付事業を始めた場合には、( 1 )として評価することになる。仮に借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%であるとすると、( 1 )として評価した丙土地の相続税評価額は、自用地評価額の( 2 )%相当額となる。また、丙土地上に建築した賃貸物件については、貸家として評価することになり、仮に借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%であるとすると、その相続税評価額は、固定資産税評価額の( 3 )%相当額となる。
さらに、貸付事業の用に供することになる丙土地は、所定の要件を満たせば、貸付事業用宅地等として「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」(以下、「本特例」という)の適用を受けることができ、相続税の課税価格の計算上、( 4 )uを限度面積として評価額の( 5 )%を減額することができる。ただし、Aさんが所有する甲土地の全部について、特定居住用宅地等として本特例の適用を受ける場合、丙土地に対する本特例の適用面積は最大( 6 )uとなる。
なお、相続の開始前( 7 )年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等については、被相続人が相続開始前( 7 )年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合等を除き、本特例の適用対象とならない。

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問63 解答・解説

貸家建付地・貸家の相続税評価額と小規模宅地の特例に関する問題です。

自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、建物は貸家、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。

評価額の計算式は以下の通り。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

よって、借地権割合60%、借家権割合が30%、賃貸割合100%の場合、
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−60%×30%×100%)
         =6,000万円×(1−0.6×0.3×1.0)
         =6,000万円×0.82=4,920万円
となり、自用地評価額(青空駐車場)6,000万円の、82%相当額としての評価額4,920万円になります。

また、貸家の評価額=自用家屋評価額×(1−借家権割合×賃貸割合) です。
さらに、自用家屋(自宅)の評価額=固定資産税評価額×1.0 です。
よって、借地権割合60%、借家権割合が30%、賃貸割合100%の場合、
貸家の評価額=自用家屋評価額×(1−30%×100%)
      =固定資産税評価額×1.0×(1−0.3×1.0)
      =固定資産税評価額×0.7
となり、自用家屋評価額である固定資産税評価額の、70%相当額としての評価額になります。

また、小規模宅地の特例は、貸付事業用は200uを上限に50%減額となりますが、特定居住用は330uを上限に80%減額、特定事業用は400uを上限に80%減額です。
ただし、小規模宅地の特例において、貸付事業用との併用は、特例を適用する敷地面積に応じて調整計算する必要があります。
本問の場合、特定居住用の甲土地は198uで上限の330uまで達していないため、上限に対して余った割合、
1−(198u÷330u)=0.4を乙土地に適用できます。
従って、乙土地に特例適用できる面積=上限200u×0.4=80u となります。

なお、不動産の貸付け等で相当の対価を得て事業が継続されていれば、貸付事業用宅地として小規模宅地の特例の対象となりますが、平成30年4月1日以降、相続開始前3年以内に賃貸開始した宅地は、小規模宅地の特例の対象外となっています。

以上により正解は、(1)貸家建付地 (2)82(%) (3)70(%) (4)200(u)
(5)50(%) (6)80(u) (7)3(年)

第5問          問64

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