問41 2020年9月基礎

問41 問題文と解答・解説

問41 問題文

下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるDSCR(借入金償還余裕率)として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20%として計算し、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第3位を四捨五入すること。

〈条件〉
投資物件:賃貸アパート(全15戸)
投資額 :2億円(自己資金5,000万円、借入金額1億5,000万円)
賃貸収入:月額家賃14万円(1戸当たり)
運営費用:年間400万円(借入金の支払利息は含まれていない)
借入金返済額:年間850万円(元利均等返済、返済期間25年)
※1年目の内訳 元金部分410万円 利息部分440万円

1) 1.37

2) 1.90

3) 2.37

4) 2.49

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問41 解答・解説

不動産の投資判断手法に関する問題です。

DSCRは借入金返済の安全度(債務返済能力)を測る尺度として用いられ、X倍で示されます。
DSCR(借入金償還余裕率)=元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます(高いほど望ましい)。

本問の場合、元利金返済前キャッシュフロー=賃貸収入−運営費用ですので、DSCRの計算式は以下の通りです。
DSCR={14万円×12ヶ月×15戸×(1−空室率20%)−400万円}÷850万円
    =(2,016万円−400万円)÷850万円
    =1.901… →1.90倍(小数点以下第3位四捨五入)

よって正解は、2

問40      問42

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