問41 2020年9月基礎
問41 問題文
下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項については考慮せず、計算結果は小数点以下第３位を四捨五入すること。
〈条件〉
投資物件：賃貸アパート（全15戸）
投資額 ：２億円（自己資金5,000万円、借入金額１億5,000万円）
賃貸収入：月額家賃14万円（１戸当たり）
運営費用：年間400万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額：年間850万円（元利均等返済、返済期間25年）
※１年目の内訳 元金部分410万円 利息部分440万円
1) 1.37
2) 1.90
3) 2.37
4) 2.49
問41 解答・解説
不動産の投資判断手法に関する問題です。
ＤＳＣＲは借入金返済の安全度（債務返済能力）を測る尺度として用いられ、Ｘ倍で示されます。
ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます（高いほど望ましい）。
本問の場合、元利金返済前キャッシュフロー＝賃貸収入−運営費用ですので、ＤＳＣＲの計算式は以下の通りです。
ＤＳＣＲ＝{14万円×12ヶ月×15戸×(1−空室率20％)−400万円}÷850万円
＝(2,016万円−400万円)÷850万円
＝1.901… →1.90倍（小数点以下第3位四捨五入）
よって正解は、2
問40
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