問26　2021年1月基礎

居住者に係る所得税の不動産所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

1) 貸間やアパート等について貸与することができる独立した室数が10室以上である場合や、貸与する独立家屋が５棟以上である場合には、特に反証がない限り、不動産所得を生ずべき当該建物の貸付は事業として行われているものとされる。

2) 所有する土地に他者の建物の所有を目的とする借地権を設定し、その対価として当該土地の時価の２分の１以下である権利金を受け取ったことによる収入は、不動産所得の金額の計算上、総収入金額に算入する。

3) 所有する賃貸アパートを取り壊したことにより生じた損失の金額は、当該貸付が事業的規模に満たない場合、不動産所得の金額の計算上、その損失の金額を控除する前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入することができる。

4) 居住の用に供していた自宅の建物を取り壊して賃貸アパートを建築し、貸付の用に供した場合、自宅の取壊しに要した費用は、不動産所得の金額の計算上、必要経費とはならないが、賃貸アパートの取得価額に算入することができる。

不動産所得に関する問題です。

1) は、適切。不動産所得の事業的規模の判断基準は、アパート等は10室以上、独立した家屋は5棟以上です（5棟10室基準）。
事業的規模に該当すると、最高55万円の青色申告特別控除や事業専従者給与の経費算入も可能となります。

2) は、適切。所有する土地に建物の所有を目的とした借地権を設定した場合、その土地の時価の2分の1以下の権利金が支払われると、受け取った権利金相当額は、不動産所得の総収入額として算入します。
これに対し、その土地の時価の2分の1超の権利金が支払われると、受け取った権利金相当額が譲渡所得として所得税・住民税の課税対象となります（復興特別所得税含む）。
つまり、土地の借地権を売った（譲渡）した、とされるわけですね。

3) は、適切。賃貸用資産の取壊しによる資産損失額は、事業的規模に達していない場合は、必要経費への算入可能額は「その年の資産損失を差し引く前の不動産所得額」までです。なお、事業的規模ならば、全額を必要経費に算入可能です。
なお、取壊し費用そのものは、事業的規模に関わらず、全額必要経費に算入可能です。

4) は、不適切。自宅を取り壊して賃貸住宅を建てた場合、取壊し費用は必要経費にも建物の取得費にもならず、不動産所得の計算上なかったものとして取り扱われます。
居住用建物の場合、賃貸住宅の建築目的での取壊しだとしても、単に自分の資産を処分しただけ（家事費）とされてしまうのです。

よって正解は、4

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