問40　2021年5月基礎

Ａさんは、2020年10月に自己の居住用財産を2,000万円で譲渡し、同月中に住宅借入金を利用して新たな居住用財産を3,000万円で取得した。下記の〈条件〉に基づき、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（以下、「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

〈条件〉
(1) 譲渡資産の内容等
・譲渡価額：2,000万円
・取得費と譲渡費用の合計額：5,000万円
・譲渡契約日の前日の譲渡資産に係る住宅借入金の残高：3,000万円
・譲渡資産の土地等の面積：300�u
・Ａさんの2020年分の給与所得の金額：780万円（その他の所得はない）

(2) 買換資産の内容等
・取得価額：3,000万円
・2020年12月31日時点の買換資産に係る住宅借入金の残高：2,000万円

1) 本特例の適用を受けるためには、譲渡した居住用財産の所有期間が2020年１月１日において10年を超えていなければならない。

2) 本特例の適用を受けた場合、2021年以降に繰り越すことができる譲渡損失の金額は、220万円である。

3) 本特例の適用を受けて繰り越した譲渡損失の金額を、2021年分の総所得金額等から控除するためには、2021年12月31日において譲渡資産に係る住宅借入金の残高がなければならない。

4) 本特例の適用を受ける場合であっても、買換資産に係る住宅借入金について、所定の要件を満たせば、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができる。

居住用財産の譲渡所得の特例に関する問題です。

1) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除は、譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超であることが必要です。

2) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除では、譲渡損失とその年の他の所得との損益通算が可能で、損益通算後も控除しきれない損失は、譲渡年の翌年以降3年以内での繰越控除が可能です。
また、譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)−特別控除で、本問の場合は3,000万円の特別控除等の適用はないため、
譲渡所得(損失)＝2,000万円−5,000万円＝▲3,000万円　となります。
Aさんの給与所得は780万円で、譲渡損失は▲3,000万円ですから、損益通算すると、
780万円−3,000万円＝▲2,220万円の損失が控除しきれないため、翌年以降に繰り越されます。

3) は、不適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除では、繰越控除を適用する年の12月31日時点で買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンの残高が必要です。つまり、旧宅である譲渡資産の住宅ローンではなく、新居である買換資産を住宅ローンを組んで購入していることが必要なわけです。

4) は、適切。居住用財産買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除は、所定の要件を満たせば、住宅ローン控除との併用可能です。これに対し、居住年とその前後2年ずつの5年間において、居住用財産の譲渡所得の特例（3,000万円の特別控除・軽減税率の特例・買換え特例等）を受けている場合、住宅ローン控除は適用されません。

よって正解は、4

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