問63　2021年5月応用

仮に、Ａさんが現時点（2021年５月23日）において死亡した場合、《設例》の〈Ａさんが所有している甲土地および乙土地に関する資料〉に基づき、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」適用後の相続税の課税価格に算入すべき(1)甲土地の価額と(2)乙土地の価額を、それぞれ求めなさい（計算過程の記載は不要）。〈答〉は万円単位とすること。
なお、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用にあたって、甲土地のうち自宅に対応する部分は特定居住用宅地等、賃貸アパートに対応する部分は貸付事業用宅地等、乙土地は特定事業用宅地等にそれぞれ該当するものとし、課税価格の計算上、減額される金額の合計額が最大となるように計算すること。

小規模宅地の特例に関する問題です。

小規模宅地の特例では、自宅兼賃貸物件の場合には自宅部分は330�uを上限に80%減額、賃貸部分は200�uを上限に50%減額、賃貸募集していない空室は減額ゼロです。

まず、敷地198�uに3階建てのアパートが建っており、各階の床面積は同一（各100�u）であることから、自宅・賃貸部分の敷地評価額は階数分に応じた額となります。
自宅部分…3,600万円×1／3＝1,200万円（自用地評価額）
賃貸部分…3,600万円×2／3×(1−60%×30%×100％)＝1,968万円（貸家建付地評価額）

同様に、自宅・賃貸部分の敷地面積も階数分に応じた広さとなるため、自宅は198�u×1／3＝66�u、賃貸部分は198�u×2／3＝132�uとなります。
小規模宅地の特例は、特定事業用400�uと特定居住用330�uを併用する際は、それぞれ適用可能となり、最大730�uまで適用可能です。
ただし、特定事業用や特定居住用と貸付事業用を併用する場合、一定の限度面積の制限があります。
＜貸付事業用宅地を併用して小規模宅地等の特例適用を受ける場合の限度面積＞
特定事業用の適用面積×200／400＋特定居住用の適用面積×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u

このため、貸付事業用を併用する場合には、減額割合と面積制限に応じた1�u当たりの相続税評価額を算出し、金額の多い順から特例適用すると、評価額の減額幅が大きくなります。
特定居住用：相続税評価額/�u×80％×330＝相続税評価額/�u×2.64
特定事業用：相続税評価額/�u×80％×400＝相続税評価額/�u×3.20
貸付事業用：相続税評価額/�u

よって、まず自宅・賃貸・事業用の敷地いずれかに単独適用する場合、減額される金額は以下の通り。
小規模宅地の特例による評価減額＝自用地評価額×適用上限／敷地面積×減額割合
特定居住用：自宅1,200万円×66�u／66�u×80%＝960万円
貸付事業用：賃貸1,968万円×132�u／132�u×50%＝984万円
特定事業用：事業4,000万円×188�u／188�u×80%＝3,200万円

次に、特定事業用と特定居住用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定居住用：自宅1,200万円×66�u／66�u×80%＝960万円
特定事業用：事業4,000万円×188�u／188�u×80%＝3,200万円
減額合計　：960円+3,200万円＝4,160万円

最後に、特定事業用や特定居住用と貸付事業用を併用する場合、どの宅地から優先適用すると有利かは以下の通り。
特定居住用：1,200万円／66�u×2.64＝48万円
特定事業用：4,000万円／188�u×3.20＝68.08…万円
貸付事業用：1,968万円／132�u＝14.90…万円
よって本問の場合、特定事業用＞特定居住用＞貸付事業用の順に優先適用するのが最も減額評価されます。

特定事業用の適用面積×200／400＋特定居住用の適用面積×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u
188�u×200／400＋66�u×200／330＋貸付事業用の適用面積≦200�u
貸付事業用の適用面積≦200�u−(188�u×200／400＋66�u×200／330)
　　　　　　　　　　≦200�u−(94�u＋40�u)
　　　　　　　　　　≦66�u
従って特定事業用と特定居住用と貸付事業用を併用する場合、減額される金額は以下の通り。
特定居住用：自宅1,200万円×66�u／66�u×80%＝960万円
特定事業用：事業4,000万円×188�u／188�u×80%＝3,200万円
貸付事業用：賃貸1,968万円×66�u／132�u×50%＝492万円
減額合計　：960円+3,200万円+492万円＝4,652万円

よって、単独適用（最高3,200万円）や特定事業用と特定居住用のみ併用した場合（合計4,160万円）と比較して、貸付事業用も併用すると最も減額評価される（合計4,652万円）ことが分かります。

従って、特例適用後の相続税の課税価格に算入すべき価額は以下の通り。
(1)甲土地：自宅1,200万円＋賃貸1,968万円−(960万円＋492万円)＝1,716万円
(2)乙土地：事業4,000万円−3,200万円＝800万円

以上により正解は、(1)1,716（万円）　(2)800（万円）

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