問2　2021年9月実技（資産設計）

三上さん夫妻は、マンションの購入を検討しており、ＦＰの鈴木さんに住宅取得計画の相談をした。下記＜条件＞に基づく購入可能な物件価格（消費税込み）の上限を計算しなさい。なお、住宅ローンの借入額および物件価格については１０万円未満を切り捨てること。また、解答に当たっては、解答用紙に記載されている単位に従うこと。

＜条件＞
・自己資金５００万円と智弘さんの父から贈与される１００万円を住宅購入に充てる。これらの資金で不足する分については、住宅ローンを利用する。
・住宅ローンは智弘さんが単独で借り入れるものとし、借入額については、住宅ローンの年間元利合計返済額が２０２０年分の智弘さんの年収（税込み）の２０％以内となるようにする。
・住宅ローンの条件は、以下のとおりとする。
　金利　　：年１.２５％（全期間固定金利）
　返済期間：３０年
　返済方法：元利均等返済、毎月返済（ボーナス返済なし）
　返済月額：３,３３２円（借入額１００万円当たりの元利合計返済月額）
・住宅購入のための諸費用（消費税込み）は物件価格の１０％とし、上記で準備した資金の中から充当する。

不動産の購入可能上限額に関する問題です。

三上さんの自己資金500万円と、父親からの贈与100万円との合計600万円で不足する分を住宅ローンでまかない、さらに諸費用は物件価格の10％で準備資金から捻出するということですので、
物件価格＋物件価格×10％＝自己資金500万円＋贈与100万円＋住宅ローン
となります。

次に、住宅ローンの年間元利合計返済額≦2020年分の智弘さんの税込み年収×20％　ですから、
600万円×20％＝120万円　が、年間の元利合計返済額の上限です。

ここで、「借入額100万円当たりの毎月の元利合計返済額は3,332円」ですので、
借入額100万円当たりの年間の元利合計返済額＝3,332円×12＝39,984円　です。
よって、上限120万円に最も近い借入額にするには、
39,984円／100万円＝120万円／借入額　となる、
120万円÷39,984円＝30.01…倍の借入額とすればよいわけです。

39,984円／100万円＝120万円／借入額
借入額＝120万円×(100万円／39,984円)
　　　＝30.0120048…→30,012,005円（円未満四捨五入）
従って、住宅ローンの借入額＝3,000万円（10万円未満切捨て）となります。

よって、冒頭の式に当てはめると以下の通りです。
物件価格＋物件価格×10％＝自己資金500万円＋贈与100万円＋住宅ローン3,000万円
物件価格×(1+0.10)＝600万円＋3,000万円
物件価格＝(600万円＋3,000万円)／(1+0.10)＝3,272.72…万円
→3,270万円（10万円未満切捨て）

以上により正解は、3,270(万円)

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